Muhammen Bedelin Altında Satış Mümkün Mü?

Bir icra takibi süreci, şüphesiz, taraflar için en stresli ve karmaşık hukuki süreçlerin başında gelir. Alacaklılar için alacaklarını tahsil edememe riski, borçlular içinse yılların emeğiyle edinilen mal varlığını kaybetme tehlikesi, bu sürecin her adımını kritik hale getirir. Bu süreçte borçluların ve hatta ihaleye girmeyi düşünen potansiyel alıcıların aklındaki en büyük soru şudur: Haczedilen bir mal, belirlenen değerinin çok altına satılabilir mi? Yani, muhammen bedelin altında satış mümkün mü?   

Bu, bir avukat arayışında olan ve mal varlığını korumaya çalışan herkesin bilmesi gereken en temel hukuki sorudur. Bu sorunun hukuki cevabı net ve kesindir: Evet, ancak bu satış sınırsız ve keyfi değildir. İcra ve İflas Kanunu (İİK), bir malın değerinin tamamen eritilmesini ve alacaklıların keyfi uygulamalarını önlemek için katı yasal sınırlar ve bir “taban fiyat” mekanizması belirlemiştir.

Bu makalede, bir icra satışında fiyatın yasal sınırlarının ne olduğunu, bu sınırların temelini oluşturan muhammen bedel (kıymet takdiri) kavramını, bu bedelin hatalı olduğunu düşündüğünüzde ne yapmanız gerektiğini ve en önemlisi, yasal sınırlara uyulmadan yapılan bir satışı iptal ettirmenin en güçlü hukuki yolu olan ihaleni feshi davasını tüm detaylarıyla analiz edeceğiz.

Potansiyel müvekkillerin yaptığı en yaygın ve en maliyetli hata, tüm dikkatlerini ihalenin yapılacağı satış gününe odaklamalarıdır. Oysa asıl belirleyici olan ve çoğu zaman geri dönülmez hak kayıplarına yol açan süreç, satıştan haftalar, hatta aylar önce başlayan kıymet takdiri aşamasıdır. Bu aşamada kanunun tanıdığı 7 günlük  gibi kısa sürelere dikkat etmemek, mal varlığınızın yasalara uygun bir şekilde, ancak değerinin çok altında satılmasına kapı aralamak demektir. Bu nedenle, icra sürecine karşı verilecek hukuki mücadele, proaktif (itiraz) ve reaktif (fesih davası) olmak üzere iki aşamalı bir savunma stratejisi gerektirir.   

Savaşın İlk Cephesi Muhammen Bedel ve Kıymet Takdiri Süreci

Bir icra satışında malınızın kaça satılacağını belirleyen ilk ve en önemli adım, ihale salonunda değil, icra dairesinin dosyasında atılır. Bu adım, kıymet takdiridir.

Muhammen Bedel Nedir ve Satış Sürecini Nasıl Etkiler

Hukuki terminolojide muhammen bedel, teknik adıyla kıymet takdiri, icra dairesi tarafından haczedilen malın (bu bir ev, arsa, fabrika veya araç olabilir) satışı için belirlenen tahmini piyasa değerini ifade eder. İcra müdürü, haciz işlemini yaparken taşınır malların değerini kendisi takdir edebilir ancak sicile kayıtlı mallar (tapu, araç sicili gibi) veya değeri uzmanlık gerektiren durumlarda mutlaka bilirkişiye başvurmak zorundadır.   

Bu bedel, ihalenin “açılış fiyatı” demek değildir. Ancak bu bedel, ihalenin yapılabileceği asgari yasal taban fiyatın hesaplanmasında kullanılacak temel ölçüdür. Eğer bilirkişi, piyasa koşullarını, enflasyonu veya malın gerçek özelliklerini göz ardı ederek 10 Milyon TL değerindeki bir mülke 6 Milyon TL gibi düşük bir muhammen bedel biçerse, bu durum o malın yasal olarak çok daha düşük bir fiyata satılmasına doğrudan kapı açar.

Kritik Hata Payı Kıymet Takdirine İtiraz Süreci ve Süreleri

İcra müdürlüğünün yaptırdığı bilirkişi incelemesi sonucu hazırlanan kıymet takdiri raporu, dosyanın taraflarına, yani borçluya, alacaklıya ve tapu sicilinde hakkı bulunan diğer ilgililere (örneğin ipotek alacaklısı banka) tebliğ edilir. İşte bu tebligat, sizin için en kritik anlardan biridir.   

Kanun, bu rapora itiraz etmek için çok kısa bir süre tanımıştır. İlgililer, raporun kendilerine usulüne uygun şekilde tebliğ edildiği tarihten itibaren yedi gün içinde, raporu düzenleten icra dairesinin bulunduğu yerdeki İcra Hukuk Mahkemesi’ne “şikayet” yoluyla başvurarak bu bedele itiraz edebilirler.   

Bu 7 günlük süre, “hak düşürücü süre” niteliğindedir. Yani, 7 gün içinde itiraz etmezseniz, bu hakkınızı bir daha geri dönmemek üzere kaybedersiniz. 8. gün yapacağınız başvuru, esasa bile girilmeden reddedilecektir.

Ayrıca, sadece dava açmak yetmez. İcra Hukuk Mahkemesi, yeniden bilirkişi incelemesi veya keşif yapılması için gerekli masraf ve ücretlerin de mahkeme veznesine yatırılmasını ister. Bu masrafların da şikayet tarihinden itibaren yine yedi gün içinde yatırılması zorunludur. Aksi halde, davanız yine reddedilir.   

İcra Mahkemesi’nin kıymet takdirine itiraz üzerine verdiği kararlar kesindir. Yani, bu karara karşı tek başına istinaf veya temyiz (üst mahkemeye taşıma) yolu kapalıdır. Bu durum, o 7 günlük sürede atılacak adımın ne kadar hayati olduğunu göstermektedir.   

İtiraz Edilmemesinin En Ağır Sonucu Kesinleşme ve Hak Kaybı

Potansiyel müvekkillerin düştüğü en büyük tuzak buradadır. Kıymet takdiri raporunu tebliğ alan borçlu, rakamı düşük bulsa bile, “Nasılsa satış günü bir itiraz ederim” veya “Bu kadar düşük fiyata satmazlar” gibi bir yanılgıyla 7 günlük süreyi kaçırır.

İşte bu noktada, Yargıtay’ın yerleşik içtihatları devreye girer. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi ve Hukuk Genel Kurulu kararlarına göre , süresi içinde (7 gün) kıymet takdirine itiraz etmeyerek yasanın öngördüğü bu olanağı kullanmayanlar, kıymet takdirine ilişkin hususları (yani “malımın değeri düşük belirlendi” iddiasını) daha sonra ihaleni feshi sebebi olarak ileri süremezler.   

Bu kuralın pratikteki anlamı şudur: 1.000.000 TL değerindeki malınıza bilirkişi 600.000 TL değer biçtiyse ve siz 7 gün içinde itiraz etmediyseniz, o malın muhammen bedeli artık devletin resmi kayıtlarında 600.000 TL olarak kesinleşmiş olur. Bu durumda, malınız ikinci ihalede 301.000 TL’ye (kesinleşen bedelin %50’sinin biraz üzeri) satıldığında, bu satış yasalara uygun hale gelir. Bu satış, “muhammen bedelin altında satış mümkün mü?” sorusunun yasal ama acı bir cevabıdır. İhaleden sonra “Ama benim malım 1 Milyon TL ediyordu, 301 Bin TL’ye gitti” demenizin hukuki bir anlamı kalmaz.

İstisna Usulsüz Tebligat Hayat Kurtarır

Bu acımasız kuralın tek ve en güçlü istisnası vardır: Usulsüz tebligat. Eğer kıymet takdir raporu size (borçluya) veya vekilinize usulüne uygun bir şekilde tebliğ edilmediyse (örneğin, muhtara bırakma şartları oluşmadan bırakıldıysa, ilgisiz birine teslim edildiyse veya tebligat hiç çıkarılmadıysa ), sizin 7 günlük itiraz süreniz hiç başlamamış sayılır.   

Süre başlamadığı için, “itiraz etmeyerek hakkınızı kaybettiniz” kuralı  uygulanamaz. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun emsal bir kararına göre , usulsüz tebligat nedeniyle kıymet takdirine itiraz hakkını kullanamayan borçlu, satıştan sonra açacağı ihalenin feshi davasında, “Bana tebligat usulsüzdü, bu yüzden itiraz hakkımı kullanamadım ve malın değeri düşük belirlendi” iddiasını ileri sürebilir.   

Bu nedenle, bir icra avukatının dosyayı incelediğinde kontrol edeceği ilk şey, satış fiyatından önce, dosyadaki tebligat parçalarıdır. Bu küçük kağıt parçası, davanın kaderini bütünüyle değiştirebilir.

Kıymet Takdiri Raporunun Geçerlilik Süresi İki Yıl Tuzağı

Kesinleşen bir kıymet takdiri raporu, sonsuza kadar geçerli değildir. Kanuna göre, raporun düzenlendiği (fiilen keşfin yapıldığı) tarihten itibaren iki yıl süreyle geçerlidir. Bu iki yıllık süre geçmedikçe, yeniden kıymet takdiri istenemez.   

Bu iki yıllık kural, özellikle yüksek enflasyon yaşanan dönemlerde borçlular için bir felakete dönüşebilir. Örneğin, 23 ay önce 1.000.000 TL değer biçilen bir evinizin bugünkü güncel piyasa değeri 3.000.000 TL olabilir. Ancak, iki yıllık süre henüz dolmadığı için, icra dairesi o mülkü 23 ay önceki 1.000.000 TL’lik muhammen bedel üzerinden satışa çıkarmak zorundadır.

Bu durumda, o mülkün ikinci ihalede 501.000 TL’ye (%50 + 1 TL) satılması yasal olur. Borçlu, gerçek değeri 3.000.000 TL olan malını, iki yıl önceki eski değerin yarısına kaybetmiş olur. Yargıtay, satış tarihi itibariyle iki yıllık sürenin geçip geçmediğini mutlak bir fesih nedeni olarak inceler. Süre geçmişse ihale bozulur, ancak 1 gün bile kalmışsa rapor geçerli sayılır.   

İki yıl dolmadan yeniden kıymet takdiri istenebilecek istisnai haller ise malın değerini esaslı etkileyen doğal afetler veya imar durumundaki çok önemli değişikliklerdir.   

Muhammen Bedelin Altında Satış Mümkün Mü Sorusunun Yasal Sınırları İİK Madde 129

Kıymet takdiri sürecini ve risklerini anladıktan sonra, şimdi kullanıcının asıl sorusunun cevabına, yani satış anındaki yasal sınırlara gelebiliriz. Artık malımızın bir “kesinleşmiş muhammen bedeli” olduğunu varsayalım (örneğin 1.000.000 TL). Mal bu bedelin ne kadar altına satılabilir? Bu sorunun cevabı İcra ve İflas Kanunu’nun 129. maddesinde (İİK m. 129) detaylıca düzenlenmiştir.   

Birinci Artırmada Satış Şartları İlk İhale

İcra satışı, kural olarak açık artırma ile yapılır ve iki artırma tarihinden oluşur. Birinci artırmada, elektronik ortamda verilen en yüksek teklif üzerinden satış başlatılır.   

Birinci ihalede teklif edilen bedelin, satışı gerçekleştirmek için üç şartı birden sağlaması gerekir :   

1. Muhammen bedelin yüzde ellisini (%50) aşması,
2. Satış isteyenin alacağına rüçhanı olan (yani öncelikli olan) alacakların toplamını aşması,
3. Satış ve paylaştırma giderlerini (icra masrafları, tellaliye vb.) karşılaması.

Kanun, bu hesaplamada (1) numaralı kalem (MB’nin %50’si) ile (2) numaralı kalemi (Rüçhanlı alacaklar toplamı) karşılaştırır; hangisi daha yüksekse, teklifin o bedeli (artı satış giderlerini) geçmesini zorunlu kılar.   

Bu kuralı bir örnekle netleştirelim:

• Senaryo A (Düşük İpotek):
  • Muhammen Bedel (MB): 1.000.000 TL
  • MB’nin %50’si: 500.000 TL
  • Rüçhanlı İpotek Bedeli: 300.000 TL
  • Satış Giderleri: 20.000 TL
  • Hesaplama: 500.000 TL (Yüksek olan) + 20.000 TL = 520.000 TL. İlk ihalede asgari satış bedeli budur.
• Senaryo B (Yüksek İpotek):
  • Muhammen Bedel (MB): 1.000.000 TL
  • MB’nin %50’si: 500.000 TL
  • Rüçhanlı İpotek Bedeli: 800.000 TL
  • Satış Giderleri: 20.000 TL
  • Hesaplama: 800.000 TL (Yüksek olan) + 20.000 TL = 820.000 TL.
  • Bu senaryoda, malın muhammen bedelin %82’sinin altında satılması mümkün değildir. Bu kural, borçludan çok, mal üzerinde ipoteği bulunan banka gibi rüçhanlı alacaklıları korur.

İkinci Artırma ve Muhammen Bedelin Altında Satış Gerçeği

Eğer birinci artırmada bu asgari bedellere (Senaryo A’da 520.000 TL, Senaryo B’de 820.000 TL) ulaşılamazsa, ihale ikinci artırma gününe kalır.   

İkinci artırmada kural bir miktar esner ve borçlu aleyhine işler. İkinci artırmada teklifin, muhammen bedelin yüzde ellisini (%50) ve satış giderlerini geçmesi zorunludur.   

İşte “muhammen bedelin altında satış mümkün mü?” sorusunun en net cevabı buradadır. Rüçhanlı alacakların %50’yi aştığı istisnai durum (Senaryo B) hariç, yasanın izin verdiği asgari yasal satış bedeli, muhammen bedelin yüzde ellisidir (artı masraflar). Yani 1.000.000 TL değer biçilen malınız, 500.001 TL artı masraflar (örn. toplam 520.001 TL) gibi bir bedele satılırsa, bu satış yasal kabul edilir.

Asgari Bedel Sağlanamazsa Ne Olur Satışın Düşmesi

Peki, ikinci artırmada dahi bu %50 + masraf şartı sağlanamazsa (örneğin 1.000.000 TL’lik mal için en yüksek teklif 450.000 TL’de kalırsa) ne olur?

Bu durumda icra müdürü satışı gerçekleştiremez ve ihale yapılamadığına dair tutanak tutulur. Bunun hukuki sonucu **”satış talebinin düşmesi”**dir. Bu, borçlu için geçici bir rahatlamadır. Alacaklının haczi devam eder, ancak malı tekrar sattırmak istiyorsa, tüm süreci (satış talebinde bulunma, masrafları yatırma, ilanları hazırlatma) yeniden başlatması gerekir. Eğer alacaklı, haciz tarihinden itibaren yasal süreler içinde (taşınırlar için 1 yıl) satışı yeniden talep etmezse, malın üzerindeki haciz kalkar.   

Yasal Sınır İhlal Edilirse Hukuki Çare İhalenin Feshi Davası

Şimdi, reaktif savunma aşamasına, yani usulsüz bir satış yapıldıktan sonra başvurulacak hukuki yollara geldik. İhale yapıldı ve siz asgari yasal sınırların (İİK m. 129) ihlal edildiğini veya satış sürecinde başka bir ağır usulsüzlük yapıldığını düşünüyorsunuz. Bu durum, “muhammen bedelin altında satış mümkün mü” sorusunun “evet, ama yasal sınırlarla” olan cevabındaki o “yasal sınırların” ihlalidir.

Yasal Sınırların İhlali Durumunda Hak Arama Yolu İhalenin Feshi

Bu durumda başvurulacak tek ve en güçlü hukuki çare, ihaleni feshi davasıdır.

İhalenin Feshi Davası Nedir

İhalenin feshi, icra dairesi tarafından usulüne uygun tamamlanmış gibi görünen bir icra satışının, kanunda sayılan ağır usulsüzlükler nedeniyle İcra Hukuk Mahkemesi kararıyla iptal edilmesi, geçersiz sayılması ve geriye dönük olarak tüm sonuçlarının ortadan kaldırılmasıdır.   

İhalenin Feshinin Temel Nedenleri

Kanun ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatları, ihalenin feshi nedenlerini temel olarak dört ana grupta toplamaktadır :   

1. Satışa Hazırlık Aşamasındaki Hatalar: En yaygın nedenlerdir. Kıymet takdiri raporunun 2 yıldan eski olması , satış ilanının ilgililere (özellikle borçluya) hiç tebliğ edilmemesi veya usulsüz tebliğ edilmesi , kıymet takdiri kesinleşmeden ihaleye çıkılması  gibi nedenler.   
2. İhale Anındaki Hatalar: İhalenin ilanda belirtilen yer ve saatten farklı bir yerde veya zamanda yapılması , ve en önemlisi, ihalenin asgari satış bedeli (İİK m. 129) sağlanmadan yapılması.   
3. İhaleye Fesat Karıştırılması: İhaleye katılımın hukuka aykırı yollarla engellenmesi, alıcıların aralarında anlaşarak teklif vermemesi veya düşük teklif vermesi.   
4. Alıcının Malın Esaslı Vasıflarında Hata Düşmesi: İhale ile satılan malın (örneğin evin) ilanda belirtilen özelliklere (metrekaresi, imar durumu) sahip olmaması.   

Asgari İhale Bedeline Uymamak (Muhammen Bedelin Altında Satış Yapmak) Mutlak Fesih Sebebidir

Konumuzla doğrudan ilgili olarak, ihalenin İİK m. 129’da belirtilen asgari bedel formülüne (%50 + masraflar + rüçhanlı alacaklar) uymadan yapılması, tek başına ve mutlak bir ihalenin feshi sebebidir. Bu, yasanın muhammen bedelin altında satış yapılmasına izin verdiği sınırın da ihlal edilmesidir.   

Bu usulsüzlük o kadar ciddidir ki, Yargıtay kararlarına göre , mahkemenin bu durumu taraflar (borçlu veya alacaklı) dava dilekçesinde belirtmese bile re’sen (kendiliğinden) dikkate alması ve ihaleyi feshetmesi gerekir. Bu, borçlu için çok önemli bir güvencedir. Kıymet takdirine itiraz süresini  kaçırmış olsanız bile, eğer ihale günü yapılan matematik (%50 hesabı) yanlışsa , 7 gün içinde açacağınız fesih davasını kazanma şansınız çok yüksektir.   

Davayı Kimler Açabilir ve Süresi Nedir Kritik 7 Gün

İhalenin feshi davası, herkes tarafından açılamaz. Kanun, bu hakkı şu kişilerle sınırlandırmıştır :   

• Borçlu (Malı satılan)
• Satış isteyen alacaklı
• Tapu sicilindeki diğer ilgililer (ipotek alacaklısı, intifa hakkı sahibi vb.)
• İhaleye pey sürmek suretiyle katılanlar (yani teklif verenler)

Ve en az kıymet takdirine itiraz kadar kritik olan diğer süre: İhalenin feshi davası, kural olarak, ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde İcra Hukuk Mahkemesi’ne açılmalıdır. Bu süre de hak düşürücüdür. 7 günlük süreyi kaçırırsanız, ihale ne kadar usulsüz olursa olsun, satış kesinleşir ve tüm haklarınızı kaybedersiniz. (İstisnası, ihaleye fesat karıştırıldığını sonradan öğrenmektir ki, bu durumda süre öğrenme tarihinden başlar ancak ihaleden itibaren 1 yılı geçemez ).   

İhalenin Feshi Davasının Riskleri Teminat ve Para Cezası

İhalenin feshi davası, “denemekten zarar gelmez” denilebilecek bir dava değildir. Başarısız olunması halinde ciddi mali riskleri vardır.

1. Teminat Yükümlülüğü: İhaleye pey sürerek katılan (ama kazanamayan) bir kişi bu davayı açarsa, kötü niyeti engellemek amacıyla, ihale bedelinin yüzde beşi (%5) oranında teminat yatırmak zorundadır. (Borçlu, alacaklı veya tapu ilgilileri için bu teminat zorunluluğu yoktur).   
2. Para Cezası Riski: Mahkeme, açılan ihalenin feshi talebini esastan reddederse, yani usulsüzlük iddialarını haksız bulursa, davacıyı (borçlu dahil) feshi istenen ihale bedelinin yüzde onuna (%10) kadar para cezasına mahkum edebilir.   

Bu %10’luk ceza riski, kişileri dayanaksız  veya sırf alacaklının parayı almasını geciktirmek amacıyla  dava açmaktan caydırmayı amaçlar. Bu durum, bir avukata neden ihtiyaç duyulduğunun en net kanıtıdır. Uzman bir icra avukatı , sadece davayı açmakla kalmaz, aynı zamanda dosyadaki delilleri (tebligatlar, kıymet takdiri, ihale tutanağı) analiz ederek davanın gerçekten kazanılabilir olup olmadığını belirler ve müvekkilini haksız bir %10’luk para cezası ödemekten korur.   

Satıştan Kurtulmanın Modern Yolu Borçluya Rızaen Satış

İcra hukukuna yakın zamanda eklenen yeni bir mekanizma, borçlulara cebri ihalenin acımasız %50 sınırına  mahkum olmadan mal varlıklarını koruma şansı vermektedir. Bu, “muhammen bedelin altında satış mümkün mü” endişesine karşı en güçlü yasal kalkanınız olabilir.   

Yeni Bir Alternatif Borçluya Rızaen Satış Yetkisi İİK m 111a

İcra ve İflas Kanunu’nun 111/a maddesi , borçluya “rızaen satış” (anlaşmalı satış) yetkisi verilmesini düzenler. Bu, borçlunun kaderini kendi eline alması için yasal bir fırsattır.   

Borçlu, kıymet takdirinin kendisine tebliğinden itibaren 7 gün içinde (veya kıymet takdiri kesinleştikten sonra)  icra dairesine başvurarak, hacizli malı rızaen satmak için yetki isteyebilir.   

Asgari Bedel Yüzde Doksan Kuralı

Borçlunun bu talebi üzerine icra müdürü, cebri satış işlemlerini (ihale hazırlıklarını) durdurur ve borçluya kendi alıcısını bulması için on beş günlük bir süre verir.   

Bu yöntemin en devrimsel yönü, asgari satış bedelidir. Cebri ihaledeki %50 sınırının aksine, rızaen satışta bedel çok daha koruyucudur. Bu yöntemde asgari satış bedeli, şu iki miktardan hangisi fazlaysa ondan az olamaz :   

1. Muhammen bedelin yüzde doksanı (%90)
2. Varsa rüçhanlı alacaklar ile o mal için yapılan takip masrafları toplamı

Bu, %50 satış riskine karşı %90 koruması demektir. Borçlu, bu 15 günlük sürede, malın değerinin %90’ının üzerinde bir alıcı bulup  parayı icra dosyasına yatırırsa , dosya onay için İcra Hukuk Mahkemesi’ne gider. Mahkemenin onayıyla satış tamamlanır. Bu yöntem, hem borçlunun (malını gerçek değere en yakın fiyattan sattığı için) hem de alacaklının (parasını ihale sürecini beklemeden daha hızlı aldığı için) lehinedir.   

Önemli Bir Ayrım İcra İhalesi ve Devlet İhalesi Farkı

“Muhammen bedel” kavramını araştıran kişilerin sıkça karıştırdığı bir konu, İcra ve İflas Kanunu (İİK) kapsamındaki ihaleler ile 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu (DİK) kapsamındaki ihalelerin farkıdır.

İcra ihaleleri (İİK), şahıslar veya şirketler arasındaki borçların tahsili için yapılır. Devlet ihaleleri (DİK) ise, Hazine’ye, belediyelere veya diğer kamu kurumlarına ait taşınmazların satışı veya kiralanması için yapılır.   

Devlet İhale Kanunu’na (DİK) tabi satışlarda, “uygun bedel”, “tahmin edilen bedelden (muhammen bedel) aşağı olmamak üzere” teklif edilen en yüksek bedeldir. Sayıştay raporları , DİK ihalelerinde muhammen bedelin altında indirim yapılmasının veya güncel araştırma yapılmamasının mevzuata aykırı olduğunu ve kamu zararına yol açtığını net bir şekilde tespit etmiştir.   

Dolayısıyla, sorunuzun cevabı ihalenin türüne göre değişir:

• İcra İhalesi (İİK): Muhammen bedelin altında satış (%50’ye kadar) MÜMKÜNDÜR.
• Devlet İhalesi (DİK): Muhammen bedelin altında satış kural olarak MÜMKÜN DEĞİLDİR.   

Hangi yasalara tabi olduğunuzu bilmek, haklarınızı anlamak için zorunludur.

Sonuç Hukuki Süreç Yönetimi ve Avukat Desteği

Makalemizin başına dönecek olursak, “Muhammen bedelin altında satış mümkün mü?” sorusunun cevabı, evet, teknik olarak mümkündür. İcra ve İflas Kanunu, ikinci bir artırmada, malın muhammen bedelinin yüzde ellisi (%50) (artı masraflar) gibi bir bedelle satılmasına yasal olarak izin vermektedir.   

Ancak bu süreçteki asıl tehlike, ihale günündeki %50 sınırından çok, ihaleden haftalar önce size tebliğ edilen kıymet takdiri raporuna  karşı 7 gün içinde  itiraz etmemektir. Bu kritik süreyi kaçırmak, Yargıtay kararlarının da  belirttiği gibi, malınızın düşük bedelle satılmasına zımnen rıza göstermek anlamına gelebilir.   

Elbette, yasal sınırların (%50) ihlal edilmesi  veya süreçte usulsüz tebligat  gibi ağır hataların yapılması durumunda, ihale tarihinden itibaren yine 7 gün içinde ihaleni feshi davası  açma hakkınız vardır. Ancak bu davanın, reddi halinde %10 para cezası  gibi ciddi bir mali riski de bulunmaktadır.   

Altın değerinde tavsiye ise, %50 satış riskine girmek yerine, %90 koruma sağlayan rızaen satış  hakkınızı kullanmayı bir avukatla  değerlendirmektir. İcra ve iflas hukuku, 7 günlük hak düşürücü süreler ve ağır mali riskler içeren son derece teknik bir alandır. Mal varlığınızı korumak veya bir ihaleden edindiğiniz mülkü kaybetmemek için profesyonel hukuki destek şarttır. Bu tür karmaşık ve aciliyet gerektiren süreçlerde uzman bir Avukat İstanbul ekibi ile çalışmak, haklarınızı en üst düzeyde korumanız için tek güvencenizdir. Sürecin en başında, henüz tebligatlar gelirken bir Avukat İstanbul hukuk bürosundan danışmanlık almanız, ileride telafisi imkansız zararlara uğramanızı engelleyecektir.   

Sık Sorulan Sorular

Muhammen bedelin altında satış yapıldı ve bedel %50’nin de altında, bu yasal mı?

Kesinlikle yasal değildir. Bu durum, İİK m. 129’un  açık ihlalidir ve tek başına, mutlak bir “ihaleni feshi” sebebidir. İhale tarihinden itibaren derhal, 7 günlük hak düşürücü süreyi  kaçırmadan İcra Hukuk Mahkemesi’nde ihalenin feshi davası açmanız gerekir. Bu usulsüzlük, mahkemece re’sen (kendiliğinden) dikkate alınır.   

Kıymet takdiri raporu bana hiç gelmedi tebliğ edilmedi ve malım satıldı Ne yapabilirim?

Bu, hukuki olarak sizin lehinize olan en önemli istisnalardan biridir. Kıymet takdir raporunun usulsüz tebliği veya hiç tebliğ edilmemesi , sizin 7 günlük itiraz hakkınızı  kullanmanızı engeller. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’na  göre, bu durumda “süresinde itiraz etmediğiniz için düşük bedeli kabul etmiş sayılırsınız” kuralı  işlemez. İhalenin feshi davası açarak hem tebligat usulsüzlüğünü hem de düşük kıymet takdirini birlikte ileri sürebilirsiniz.   

Kıymet takdirine 7 gün içinde itiraz etme süresini kaçırdım Tüm haklarımı kaybettim mi?

“Malın değeri düşüktü” (kıymet takdiri) konusundaki itiraz hakkınızı büyük ölçüde kaybettiniz. Ancak, ihalenin feshi için diğer nedenler hala geçerlidir. Eğer satış günü ihalede asgari bedel hesabı (İİK m. 129) yanlış yapıldıysa , satış ilanında veya ihale saatinde hatalar varsa  veya ihaleye fesat karıştırıldığına dair deliliniz varsa  hala 7 gün içinde ihalenin feshi davası açabilirsiniz.   

İhalenin feshi davası açmanın riski nedir Kaybedersem ne olur?

En büyük risk, davanın mahkeme tarafından haksız bulunarak reddine karar verilmesi halinde, mahkemenin sizi, feshi istenen ihale bedelinin %10’una (yüzde on) kadar para cezasına çarptırabilmesidir. Bu nedenle, ihalenin feshi davası, uzman bir avukat  tarafından detaylı bir dosya incelemesi yapıldıktan sonra, (usulsüz tebligat, hesap hatası gibi) güçlü delillere dayanarak açılmalıdır.   

Malımın muhammen bedelin altında satılmasını engellemenin en iyi yolu nedir?

İki temel ve en etkili yol vardır: 1) Proaktif olarak, kıymet takdiri raporu size tebliğ edilir edilmez 7 gün içinde itiraz ederek  bedelin mahkemece doğru belirlenmesini sağlamak. 2) %50’lik  cebri ihale riskine hiç girmeden, icra dairesinden “rızaen satış”  talep ederek, malınızı %90  asgari bedel korumasıyla 15 gün içinde kendiniz satmaya çalışmak. Bu yeni hak, genellikle en koruyucu ve en avantajlı yöntemdir.