Kira Kontratı Yaptıktan Sonra Cayma

Kira kontratına atılan imza, hem kiracı hem de kiraya veren için geri dönüşü zor, hukuki açıdan bağlayıcı bir taahhüt niteliğindedir. Pek çok kişi, bir anlık kararla imzaladığı kira sözleşmesinden, ertesi gün “vazgeçtim” diyerek kurtulabileceğini düşünmektedir. Ancak, Türk hukuk sistemi, “ahde vefa” (sözleşmeye bağlılık) ilkesini temel alır. Bu ilke, tarafların imzaladıkları sözleşmenin koşullarına uymak zorunda olduğunu belirtir. Dolayısıyla, Kira Kontratı Yaptıktan Sonra Cayma düşüncesi, hukuki bir karşılığı olmayan, yaygın bir yanılgıdan ibarettir.

Hukuk dilinde “cayma” olarak bilinen eylem, kira ilişkilerinde genellikle “sözleşmenin feshi” veya “sözleşmeden dönme” olarak karşımıza çıkar. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), bu fesih hakkını çok sıkı şartlara ve belirli sürelere bağlamıştır. İmzalanan bir kira kontratından keyfi olarak veya hukuki bir gerekçe olmaksızın vazgeçmek, taraflar için ciddi tazminat sorumlulukları, depozito kayıpları ve dava süreçleri anlamına gelebilir.

Bu makale, kira kontratını imzaladıktan sonra ne gibi hukuki durumlarla karşılaşacağınızı, hangi şartlarda sözleşmeyi sona erdirebileceğinizi ve haksız bir kira kontratı yaptıktan sonra cayma durumunda hangi mali yükümlülüklerin doğacağını, hem kiracı hem de kiraya veren açısından Türk Borçlar Kanunu hükümleri ve Yargıtay içtihatları ışığında detaylıca analiz edecektir.

Kira Sözleşmesinin Hukuki Niteliği: Kira Kontratı Yaptıktan Sonra Cayma Neden Zordur?

Kira kontratının ne anlama geldiğini kavramak, kira kontratı yaptıktan sonra cayma hakkının neden kısıtlı olduğunu anlamanın ilk adımıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesi, kira sözleşmesini; “kiraya verenin, bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği” bir sözleşme olarak tanımlar.   

Bu tanımın iki kritik sonucu vardır:

1. Sözleşme Karşılıklı Borç Yükler: İmza atıldığı anda kiraya veren, konutu veya işyerini kararlaştırılan tarihte ve sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmekle  ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla  yükümlü hale gelir. Kiracı ise, bu kullanım karşılığında kira bedelini ödeme borcu  altına girer.   
2. Şekil Şartı Yoktur: Kira sözleşmesinin geçerliliği, kural olarak herhangi bir şekil şartına (örneğin yazılı veya noter onaylı olma) tabi değildir. Tarafların kira bedeli ve kullanılacak mülk konusunda sözlü olarak anlaşmaları ve kiracının anahtarı teslim almasıyla bile sözleşme hukuken kurulmuş sayılır.   

Potansiyel müvekkillerin en sık düştüğü hata buradadır. “Henüz yazılı bir sözleşme imzalamadık” veya “sadece kapora verdim” düşüncesi, hukuki bir koruma sağlamaz. Anahtarın teslim alınması veya kira bedelinin ödenmesi gibi eylemler, sözlü bir kira sözleşmesinin varlığına güçlü bir delil teşkil eder. Bu noktadan sonra kiracının “vazgeçtim” demesi, hukuken “sözleşmenin ihlali” olarak kabul edilecek ve ciddi mali sonuçlar doğuracaktır. Kiraya veren tarafın da, kiralananı kullanıma elverişli tutma , vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma  gibi asli borçları imza (veya sözlü anlaşma) ile başlar.   

Kira Kontratı Yaptıktan Sonra Cayma Bir Yanılgı Mı?

Kira Kontratı Yaptıktan Sonra Cayma konusunda en yaygın ve en tehlikeli hukuki yanılgı, “14 günlük cayma hakkı” efsanesidir. Bazı internet kaynakları veya kulaktan dolma bilgiler, kiracının sözleşmeyi imzaladıktan sonra 14 gün içinde hiçbir sebep göstermeksizin sözleşmeden dönebileceğini iddia etmektedir.   

Bu iddia, hukuken tamamen yanlıştır ve 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ile Mesafeli Sözleşmeler Yönetmeliği’nin yanlış yorumlanmasından kaynaklanmaktadır. 14 günlük sebepsiz cayma hakkı; genellikle internet üzerinden, telefonla veya kapıdan satış yoluyla satın alınan “mal” veya “hizmet” sözleşmeleri için geçerlidir.

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri, bu yönetmeliklerin kapsamına doğrudan girmemektedir. Tarafların bir araya gelerek, bir emlakçı aracılığıyla veya doğrudan mülkü görerek imzaladıkları (veya sözlü anlaştıkları) geleneksel bir kira kontratında, Tüketici Kanunu’na dayalı bir “14 günlük sebepsiz cayma hakkı” bulunmamaktadır.

Bu hukuki yanılgıya güvenerek hareket etmek, kiracının sözleşmeyi tek taraflı ve haksız olarak feshetmesi anlamına gelir. Bu durum, kiracıyı doğrudan bir sonraki bölümde ele alacağımız “haksız fesih” sorumluluğu ve ağır tazminat yükümlülüğü  ile karşı karşıya bırakır. Kiracının evi hiç görmeden, tamamen online bir platform üzerinden tüm süreci tamamladığı çok istisnai durumların “mesafeli sözleşme” sayılıp sayılmayacağı, Yargıtay kararlarında henüz netlik kazanmamış gri bir alan olsa da, mevcut baskın hukuki görüş, kira sözleşmelerinin kendine özgü yapısı (sui generis) nedeniyle bu kapsama girmediği yönündedir. Bu hakka güvenerek hareket etmek, büyük bir hukuki risk almaktır.   

Kiracının Kira Kontratı Yaptıktan Sonra Cayma Hakkı ve Erken Fesih

Kiracının “cayma” isteğinin hukuki karşılığı, sözleşmeyi erken feshetme iradesidir. Türk Borçlar Kanunu, kiracının bu iradesini iki temel kategoriye ayırır: Haksız fesih (mali sonuçları olan) ve haklı fesih (mali sonuçları olmayan).

Süre Bitiminden Önce Haksız Fesih ve Sonuçları

Kiracının, kira kontratı yaptıktan sonra cayma yönünde bir karar alıp, sözleşmede belirtilen süre dolmadan ve kanunda sayılan haklı bir nedeni (ayıp, önemli sebep vb.) olmaksızın, “Ben çıkıyorum” diyerek evi veya işyerini tahliye etmesi, hukuken haksız fesih olarak adlandırılır.   

Bu durumda kiracının karşılaşacağı mali sonuç, en çok korkulan ancak en yanlış bilinen konudur. Kiracı, sözleşme sonuna kadar olan tüm kira bedellerinden sorumlu olmaz. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, kiracının bu durumdaki sorumluluğu, kiralananın “benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre” ile sınırlıdır.   

Bu ne anlama gelmektedir? Örneğin, kiracı 1 yıllık sözleşmenin 2. ayında haksız nedenle evden çıkarsa, kalan 10 ayın tamamını ödemek zorunda değildir. Kiraya verenin de zararı azaltma (yeni bir kiracı bulmak için aktif çaba gösterme) yükümlülüğü vardır. Eğer kiraya veren, evi 2 ay içinde yeniden kiraya verirse, kiracının sorumluluğu (genellikle) bu 2 ayla sınırlı kalır.   

Buradaki kritik kavram olan “makul süre” , belirsizdir ve genellikle bir dava konusu olur. Bu süre, taşınmazın bulunduğu konuma (örn. İstanbul’un merkezi bir yerinde süre daha kısa olabilir), mülkün özelliklerine ve o anki piyasa koşullarına göre bilirkişi tarafından tespit edilir. Kiracının bu süreçte bir avukattan destek alması, bu “makul süre”nin en aza indirilmesi ve fahiş tazminat taleplerine karşı savunma yapılması açısından hayati önem taşır. Eğer kiracı, kiraya verenin kabul edebileceği, ödeme gücü olan yeni bir kiracı adayı bulursa , makul süre sorumluluğu daha erken sona erebilir. Kiraya veren, bu “makul süre” alacağını, kiracıdan aldığı depozitodan  mahsup etme yoluna gidecektir.   

Haklı Nedenle Derhal Fesih Halleri

Kiracının, tazminat ödemeden sözleşmeyi sona erdirebileceği, kanunun kendisine tanıdığı yasal “kaçış yolları” da mevcuttur. Ancak kira kontratı yaptıktan sonra cayma hakkı veren bu yollar, keyfiyete değil, belirli hukuki şartlara bağlıdır.

Kiralananın Ayıplı Olması

Kiraya verenin en temel borcu, kiralananı sözleşme süresince kullanıma elverişli halde bulundurmaktır. Eğer kiralananda, yaşamayı veya çalışmayı ciddi şekilde etkileyen ayıplar (sorunlar) ortaya çıkarsa, kiracı sözleşmeyi feshedebilir.   

Kanun, ayıpları “önemli ayıp” ve “önemli olmayan ayıp” olarak ayırır. Önemli olmayan ayıplarda (örn. kapı kolunun gevşemesi) kiracı, ayıbın giderilmesini veya kira bedelinden indirim yapılmasını isteyebilir. Ancak ayıp “önemli” ise (örneğin; evin ısıtma sisteminin çalışmaması, ciddi ve sağlığı tehdit eden rutubet, asansörün sürekli bozuk olması, su tesisatında giderilemeyen sorunlar), kiracının fesih hakkı doğar.   

Ancak bu hak, otomatik değildir ve çok kritik bir usul şartına bağlıdır: Kiracı, evden çıkmadan önce kiraya verene yazılı bir ihtarname çekerek bu “önemli ayıbın” giderilmesi için uygun bir süre (örn. 10 gün veya 20 gün) vermek zorundadır. Eğer kiraya veren bu süre içinde sorunu gidermezse, kiracı sözleşmeyi haklı nedenle feshedebilir. Bu usul şartına (yazılı ihtar + süre) uyulmadan yapılan fesih, kiracıyı haklıyken haksız duruma düşürür ve “haksız fesih” (Bölüm 3.1) sonuçlarına yol açar. Bu nedenle, ayıp nedeniyle fesih sürecinin mutlaka bir hukukçu tarafından yönetilmesi gerekir. Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat edemezse, kiracının bu ayıptan doğan zararlarını da gidermekle yükümlü olur.   

Önemli Sebeplerle Fesih

Kiracının sözleşmeyi erken bitirmesine olanak tanıyan bir diğer hukuki yol ise TBK m. 331‘dir. Bu madde, hem kiracıya hem de kiraya verene, kira ilişkisinin devamını kendileri için “çekilmez hale getiren önemli sebeplerin” varlığı halinde, yasal fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi her zaman feshetme imkânı tanır.   

“Önemli sebep” , kanunda tek tek sayılmamıştır. Bu kavrama Yargıtay kararları  yön verir. Örneğin, kiracının öngörülemeyen bir şekilde başka bir şehre tayininin çıkması, kiracının veya ailesinin ciddi sağlık sorunları yaşaması ve o evde kalmasının tıbben sakıncalı olması, kiralananın bulunduğu çevrede (örn. deprem sonrası) öngörülemeyen ciddi güvenlik sorunlarının ortaya çıkması “önemli sebep” sayılabilir.   

Ancak bu madde, kiracı için iki büyük risk taşır:

1. Hâkim Takdiri: Öne sürülen sebebin “çekilmez” derecede “önemli” olup olmadığına tamamen hâkim karar verecektir. Hâkim, tayin çıkmasını önemli bir sebep olarak görmeyebilir.
2. Tazminat Riski: TBK m. 331, fesih hakkı tanısa bile, fesheden tarafın (kusursuz dahi olsa) diğer tarafa “uygun bir tazminat” ödemesine hükmedilebilir.   

Bu nedenle, TBK m. 331’e dayanarak yapılacak bir fesih, hukuki belirsizliği en yüksek olan yoldur ve mutlaka bir avukatla risk analizi yapılmasını gerektirir.

Bildirim Yoluyla Kira Kontratı Yaptıktan Sonra Cayma: Sürelere Dikkat

Kiracının, herhangi bir sebep göstermeksizin, sadece kanuni sürelere uyarak sözleşmeyi sona erdirme hakkı da vardır. Bu durum, sözleşmenin türüne göre (belirli veya belirsiz) değişiklik gösterir.

Belirli Süreli Sözleşmelerde Fesih

Türkiye’deki konut ve çatılı işyeri kiralarının büyük çoğunluğu “belirli süreli” (genellikle 1 yıllık) yapılır. Kira kontratı yaptıktan sonra cayma kararı alan kiracılar için bu tür sözleşmelerde TBK m. 347, özel bir fesih hakkı tanır.

Kiracı, belirli süreli sözleşmenin (örn. 1 yıllık sürenin) bitiminden en az 15 gün önce kiraya verene yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi hiçbir sebep göstermeksizin ve tazminat ödemeksizin sona erdirebilir.   

Bu kuralda iki kritik nokta vardır:

1. Kiracının Tuzağı: Eğer kiracı, 1 yıllık sözleşmenin bittiği gün evden çıkabileceğini düşünür ve bu 15 günlük bildirim süresine uymazsa (veya hiç bildirim yapmazsa), sözleşme (aksi kararlaştırılmadıkça) aynı koşullarla otomatik olarak 1 yıl süreyle uzamış sayılır. Bu yeni 1 yıllık dönem içinde evden çıkmak isterse, bu “haksız fesih” (Bölüm 3.1) sayılır ve “makul süre” tazminatı ödemek zorunda kalır.   
2. Kiraya Verenin Durumu: Bu fesih hakkı sadece kiracıya tanınmıştır. Kiraya veren (ev sahibi), “1 yıllık sözleşme bitti” diyerek kiracıyı tahliye edemez.   

Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Fesih

Eğer sözleşme “belirsiz süreli” olarak yapılmışsa veya belirli süreli sözleşme 10 yıllık uzama süresini doldurmuşsa (Bölüm 5.2.3’te incelenecek), kiracı sözleşmeyi her zaman feshedebilir.   

Ancak bu fesih, genel hükümlere (TBK m. 328) tabidir ve son derece teknik bir hesaplama gerektirir: Kiracı, kural olarak 6 aylık fesih dönemlerinin sonu için, en az 3 ay önceden yazılı fesih bildiriminde bulunmalıdır.   

Örneğin; 1 Ocak 2020’de başlayan belirsiz süreli bir sözleşmede, 6 aylık dönemler 30 Haziran ve 31 Aralık’tır. Kiracı, 30 Haziran’da evden çıkmak istiyorsa, bu tarihten 3 ay önce, yani en geç 31 Mart’ta kiraya verene yazılı bildirimde bulunmak zorundadır. Eğer kiracı bildirimi 1 Nisan’da yaparsa, bu bildirim geçersiz olmaz ancak bir sonraki 6 aylık fesih dönemi (31 Aralık) için geçerli sayılır. Bu da kiracının fazladan 6 ay daha kira ödemek zorunda kalması demektir. Bu teknik hesaplama hataları, kiracılar için ciddi mali kayıplara yol açmaktadır.   

Kiraya Verenin Kira Kontratı Yaptıktan Sonra Cayma Hakkı Var Mı?

Potansiyel müvekkillerimizin önemli bir kısmını da, imzaladıkları sözleşmeye rağmen kiracıyı tahliye etmek isteyen kiraya verenler (ev/işyeri sahipleri) oluşturmaktadır. Kiracıyı koruyan kanun hükümleri, kiraya verenin fesih hakkını çok daha sıkı kurallara bağlamıştır.

Kiraya verenin tahliye nedenleri, kanunda sınırlı sayıda (Latince: numerus clausus) sayılmıştır. TBK m. 354’e göre, tahliye sebeplerinin kiracı aleyhine değiştirilmesi (örn. sözleşmeye “kiraya veren istediği zaman kiracıyı çıkarabilir” gibi bir madde eklenmesi) geçersizdir. Kiraya veren, sadece kanunda sayılan aşağıdaki sebeplere dayanabilir.   

Kiracının Yükümlülüklerini İhlal Etmesi

Kira Bedelini Ödemede Temerrüt

Kiracının temel borcu kirayı ödemektir. Kiracı kira bedelini veya yan giderleri (aidat vb.) ödemezse (temerrüt), kiraya veren için tahliye hakkı doğar. Ancak bu süreç de sıkı usul kurallarına tabidir:   

Kiraya veren, kiracıya yazılı bir ihtarname (genellikle noter kanalıyla) göndermelidir. Bu ihtarnamede, ödenmeyen kira bedeli belirtilmeli ve kiracıya konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün süre verilmelidir. Bu 30 günlük süre, yazılı bildirimin kiracıya tebliğ edildiği tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.   

Eğer kiracı, bu 30 günlük süre içinde (ihtarname masrafları ve yasal faiziyle birlikte) borcunu ödemezse, kiraya veren süre sonunda tahliye davası açarak veya icra takibi (temerrüt nedeniyle tahliye talepli) başlatarak sözleşmeyi feshedebilir. 30 günlük süre verilmeden veya ihtarname yazılı yapılmadan açılan dava, esasa girilmeden usulden reddedilecektir.   

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

Bu tahliye yolu, kirasını sürekli geç ödeyen ancak temerrüt ihtarnamesindeki 30 günlük süre dolmadan ödeme yapan “sorunlu” kiracılar için düzenlenmiştir.

TBK m. 352/2‘ye göre; kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini zamanında ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren, o kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir.   

Bu tahliye yolu, kiraya veren müvekkiller için adeta bir “mayın tarlasıdır”. Yargıtay içtihatlarına göre  davanın kabulü için şu 5 şartın tamamı sağlanmalıdır:   

1. İki ihtar da yazılı olmalıdır (Noter şart olmasa da ispat için kritiktir).
2. İki ihtar da aynı kira yılı (veya uzama yılı) içinde olmalıdır.
3. İhtarlar haklı olmalıdır. (Yargıtay’a göre, kiracı ihtarname kendisine tebliğ edilmeden önce ödeme yapmışsa, o ihtar “haklı” sayılmaz ).   
4. Kiraya veren, ikinci ihtardan sonra kira yılının bitimini beklemelidir.
5. Dava, kira yılının (veya uzama yılının) bitiminden itibaren 1 aylık hak düşürücü süre içinde açılmalıdır.   

Bu 5 şarttan  herhangi birinin eksikliği, davanın (genellikle Sulh Hukuk Mahkemesi ) reddedilmesine ve kiracının tahliye edilememesine yol açar.   

Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Nedenleri

Gereksinim Nedeniyle Tahliye

Kiraya verenlerin en sık başvurduğu tahliye yoludur. TBK m. 350/1‘e göre kiraya veren; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, babası) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler (örn. nafaka yükümlülüğü olan kardeşi)  için konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle kullanma zorunluluğu varsa, tahliye davası açabilir.   

Bu davanın anahtarı, Yargıtay’ın aradığı “ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu”  olması kriteridir. Kiraya verenin “daha yüksek kiraya vermek” gibi bir gizli amacı varsa ve ihtiyaç samimi değilse, dava reddedilir. Yargıtay, kiraya verenin “daha güvenli” bir eve geçme ihtiyacını  veya torununun  üniversite eğitimi için o şehirde konut ihtiyacı  olmasını samimi bir ihtiyaç olarak kabul edebilmektedir.   

Dava açma süresi burada da kritiktir: Belirli süreli sözleşmelerde, dava sözleşme süresinin sonundan itibaren 1 ay içinde açılmalıdır. Bu süre kaçırılırsa, bir sonraki kira yılının sonunu beklemek gerekir.   

• Yeni Malik (Yeni Ev Sahibi): Evi yeni satın alan kişi de  ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Yeni malik ya evi satın aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtar çeker ve 6 ay sonra dava açar  ya da mevcut kiracının sözleşmesinin bitimini bekleyerek  süre sonunda 1 ay içinde dava açar.   
• Yeniden Kiralama Yasağı (Kritik Uyarı): Kiraya veren için en büyük risk buradadır. TBK m. 355‘e göre, ihtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, haklı bir sebep (örn. binanın yıkılması) olmaksızın 3 yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralanamaz. Eğer kiraya veren, evi 3 yıl dolmadan başkasına kiralarsa, tahliye ettiği eski kiracısına (son kira yılı bedelinden az olmamak kaydıyla) ciddi bir tazminat ödemek zorunda kalır. Bu, kötü niyetli tahliyeyi engelleyen çok güçlü bir müeyyidedir.   

Yeniden İnşa ve Esaslı Tadilat

TBK m. 350/2‘ye göre, kiralananın yeniden inşası (kentsel dönüşüm gibi) veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, kiraya veren dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir.   

Bu tahliye yolunun iki kilit şartı vardır:

1. Esaslı Tadilat: Boya, badana gibi basit işlemler yeterli değildir. Binaya kalorifer tesisatı, asansör eklenmesi  gibi “esaslı” bir onarım olmalıdır.   
2. Kullanımın İmkânsız Olması: Tahliye için en önemli şart budur. Tadilat sırasında kiralananın kullanılması (içinde oturulması) fennen imkânsız olmalıdır. Eğer kiracı tadilat sırasında evde oturmaya devam edebilecekse, dava reddedilir. Bu durum, kiraya verenin mahkemeye sunacağı mimari proje  ve bilirkişi raporuyla  tespit edilir. Dava açma süreleri, gereksinim nedeniyle tahliye (Bölüm 5.2.1) ile aynıdır (belirli süreli sözleşmelerde süre sonundan itibaren 1 ay).   

On Yıllık Kiracının Tahliyesi

Kiraya veren için, uzun yıllar sonunda hiçbir sebep göstermeksizin tahliye hakkı tanıyan tek yol budur. TBK m. 347‘ye göre, belirli süreli sözleşmelerde, sözleşme süresinin bitiminden sonraki “on yıllık uzama süresi” sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla sözleşmeyi sona erdirebilir.   

Bu kural, kiraya veren müvekkiller tarafından en çok yanlış anlaşılan kuraldır:

• Süre Hesabı: Süre, sözleşmenin imzalandığı tarihten itibaren 10 yıl değildir. Kural “1 + 10 yıl” şeklindedir. Örneğin: 01.01.2011 tarihinde 1 yıllık sözleşme yapıldı. Sözleşme 01.01.2012’de bitti ve 1. uzama yılı başladı. On yıllık uzama süresi 01.01.2022’de biter. Kiraya veren, bu tarihi izleyen ilk uzama yılının (01.01.2023) bitiminden 3 ay önce (yani en geç 01.10.2022’de) ihtar çekerek 01.01.2023 itibarıyla tahliye isteyebilir. Toplam süre en az 11 yılı bulmaktadır.   
• Yeni Sözleşme Tuzağı: Kiraya verenlerin yaptığı en büyük hata, 10 yıllık süre içinde kiracıyla (örn. kirayı artırmak için) yeni bir kira sözleşmesi imzalamaktır. Yargıtay’a göre, yapılan her yeni sözleşme, 10 yıllık süreyi sıfırlar ve yeniden başlatır. Bu, kiraya verenin 10 yıllık tahliye hakkını  kendi eliyle kaybetmesine neden olur.   
• Belirsiz Süreli Sözleşmeler: Sözleşme en baştan belirsiz süreli yapılmışsa, kiraya veren kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra, genel hükümlere (Bölüm 4.2’deki 6 aylık dönem ve 3 ay önel) göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.   

Kira Kontratı Yaptıktan Sonra Cayma Durumunda Fesih, Depozito ve Cezai Şart

İster kiracı ister kiraya veren olsun, “cayma” veya “fesih” iradesinin sonunda her zaman parasal bir hesaplaşma yatar.

Depozito (Güvence Bedeli) İadesi

TBK m. 342, kiracıdan alınacak depozito (yasal adıyla güvence bedeli) için iki önemli sınır getirmiştir:

1. Miktar, en fazla üç aylık kira bedeli tutarında olabilir.   
2. Depozito para olarak alınmışsa, kiracı bu parayı kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırır.   

Uygulamada, kanunun bu ikinci (banka hesabı) kuralı  neredeyse hiç uygulanmamakta, depozito elden veya kiraya verenin şahsi hesabına “kira” açıklamasıyla gönderilmektedir. Bu durum, paranın “depozito” niteliğini tartışmalı hale getirir ve iade sürecini zorlaştırır.   

Kiraya veren, kiralananda olağan kullanım dışı bir zarar (kırık cam, hasarlı parke vb.)  veya kiracının haksız feshi (Bölüm 3.1) nedeniyle “makul süre”  zararı varsa, bunu depozitodan mahsup etmek isteyecektir.   

Ancak kiraya veren için kritik bir süre vardır: Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı (depozitoyu tutmak için) bir dava açtığını veya icra takibi başlattığını bankaya (eğer para bankadaysa) yazılı olarak bildirmezse, banka kiracının talebi üzerine depozitoyu iade etmek zorundadır. Bu 3 aylık süre, haklarını aramayan kiraya verenlerin depozitoyu kaybetmesine neden olan kritik bir hak düşürücü süredir. Kiraya verenin, depozitoyu alıkoyabilmek için kiralanandaki zararı ispatlama yükü de kendisine aittir.   

Cezai Şart ve Muacceliyet Yasağı

Kira Kontratı Yaptıktan Sonra Cayma konusundaki en önemli bilgi, kiracı müvekkiller için “cezai şart” yasağıdır.

Pek çok kira sözleşmesinde “Kiracı, sözleşme bitmeden evden çıkarsa… TL ceza öder” (cezai şart) veya “kalan tüm ayların kirasını peşin öder” (muacceliyet kaydı) gibi ağır hükümler bulunur.

TBK m. 346 (konut ve çatılı işyeri kiraları için) emredici bir hükümle, kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceğini düzenler. Madde açıkça, kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların KESİNLİKLE GEÇERSİZ olduğunu belirtir.   

Bu, kiracı için şu anlama gelir: Sözleşmeyi imzalamış olsanız dahi, bu tür “cezai şart” veya “tüm kiraları ödeme” maddeleri hukuken yok hükmündedir ve sizden talep edilemez.

Ancak bu, kiracının hiçbir şey ödemeden çıkabileceği anlamına gelmez. Kiracının sorumluluğu, kanunen geçersiz olan bu cezai şart değil, Bölüm 3.1’de incelenen ve Yargıtay’ın kabul ettiği “makul süre” tazminatıdır . Bir avukatın görevi, müvekkilini bu geçersiz ve fahiş cezai şartı ödemekten kurtarmak ve yasal sorumluluğu olan “makul süre” tazminatı (genellikle 2-3 aylık kira) üzerinden müzakere yapmaktır.   

Not: TBK m. 346’daki bu yasak, kiracının tacir olduğu işyeri kiraları için 01.07.2020 tarihine kadar ertelenmişti; ancak bu tarih itibarıyla yasak, tacir kiracılar için de kural olarak geçerli hale gelmiştir.   

Sonuç Hukuki Süreçte Profesyonel Destek

Görüldüğü üzere, Kira Kontratı Yaptıktan Sonra Cayma konusu, halk arasında bilinen “14 gün” veya “sözleşme bitti” gibi basit kalıpların çok ötesinde, son derece teknik, karmaşık usul kurallarına ve hak düşürücü sürelere tabi bir hukuki süreçtir. Atılan bir imza, tarafları geri dönülemez borçlar altına sokar ve bu borçlardan kurtulmanın yolları kanunda sıkı bir şekilde düzenlenmiştir.

İster kiracı ister kiraya veren olun; hatalı bir fesih bildirimi, haklıyken haksız duruma düşmenize (örn. ayıp  veya önemli sebep  usullerine uymamak), depozitonuzu kaybetmenize  veya geçersiz olduğunu bilmediğiniz bir cezai şartı  ödemenize neden olabilir. Kiraya veren için yanlış çekilen bir “iki haklı ihtar”  veya kaçırılan 1 aylık dava açma süresi , tahliye hakkının o yıl için tamamen kaybedilmesi anlamına gelir.   

Kira hukuku; dinamik yapısı, sürekli güncellenen Yargıtay kararları  ve milimetrik usul hesaplamaları  nedeniyle uzmanlık gerektiren bir alandır. Bu tür karmaşık ve maliyeti yüksek hukuki süreçlerde hak kaybı yaşamamak için, alanında uzman bir Avukat İstanbul ile çalışmak, bir lüks değil, hukuki ve mali bir zorunluluktur. Profesyonel bir hukuki danışmanlık , uyuşmazlığın en az zararla ve en hızlı şekilde çözülmesini sağlayacaktır. Bu nedenle, bir Avukat İstanbul rehberliğinde adımlarınızı atmanız, menfaatlerinizin en üst düzeyde korunması için kritik öneme sahiptir.   

Kira Kontratı Yaptıktan Sonra Cayma Hakkında Sık Sorulan Sorular

Evi tutmaktan vazgeçtim kapora yanar mı?

Hukukta “kapora” (bağlanma parası), sözleşme kurulurken verilen ve cayma durumunda iade edilmeyen bir bedeldir. Ancak kira ilişkisinde verilen para genellikle “depozito”  veya “ilk kira” niteliğindedir. Eğer kiracı, sözleşme kurulduktan sonra (örn. anahtarı teslim aldıktan) sonra keyfi olarak vazgeçerse, bu parayı (ve haksız fesih tazminatını) kaybetme riskiyle karşı karşıyadır. Eğer sözleşme hiç kurulmamışsa (örn. sadece ön görüşmede para verilmişse) hukuki durum farklılık gösterebilir.   

Sözleşme imzalandıktan sonra 14 gün içinde cayabilir miyim?

Hayır. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, Tüketici Kanunu’nda yer alan 14 günlük  sebepsiz cayma hakkı kural olarak uygulanmaz. İmza atıldığı anda veya sözlü anlaşma sağlandığı anda sözleşme bağlayıcı hale gelir.   

Ev sahibi beni istediği zaman evden çıkarabilir mi?

Hayır. Ev sahibinin (kiraya veren) tahliye nedenleri kanunda (TBK) sınırlı olarak sayılmıştır. Bu nedenler (kira ödenmemesi , iki haklı ihtar , ihtiyaç , esaslı tadilat  veya 10 yıllık sürenin dolması ) dışında kiraya veren sizi tahliye edemez.   

Sözleşme bitmeden evden çıkarsam ne kadar tazminat öderim?

Sözleşmede yazan fahiş “cezai şart” veya “kalan tüm ayların kirası”  maddeleri geçersizdir. Ancak, Yargıtay uygulamasına göre, ev sahibine evin “makul sürede”  yeniden kiraya verilebileceği süre kadar (genellikle evin konumuna göre 2-3 ay) kira bedelini tazminat olarak ödemekle yükümlü olursunuz.   

Evim rutubetli olduğu için sözleşmeyi feshedebilir miyim?

Evet, bu “önemli ayıp”  kapsamına girebilir ve haklı fesih nedenidir. Ancak, fesih hakkını kullanmadan önce ev sahibine yazılı bir ihtarname çekerek bu durumun düzeltilmesi için uygun bir süre vermeniz  yasal bir zorunluluktur. Süre sonunda sorun düzeltilmezse, sözleşmeyi haklı nedenle ve tazminatsız feshedebilirsiniz.   

Ev sahibi ihtiyacı olduğunu söylerse hemen çıkmak zorunda mıyım?

Hayır. Ev sahibinin ihtiyacının  “gerçek, samimi ve zorunlu”  olması ve bunu mahkemede ispatlaması gerekir. Ayrıca, belirli süreli sözleşmenizin sonunu beklemesi ve süre bitiminden itibaren 1 ay içinde  size “tahliye davası” açması gerekir. Ev sahibinin “ihtiyacım var” demesi veya ihtar çekmesi, sizin derhal çıkmanızı gerektirmez.   

Ev sahibi depozitomu geri vermiyor ne yapmalıyım?

Ev sahibi, evde olağan kullanım dışı (kasıtlı veya ihmalli) bir zarar  veya ödenmemiş borç (kira, fatura) varsa bunu depozitodan mahsup edebilir. Ancak hiçbir zarar yoksa veya ev sahibi “makul süre” tazminatından  fazlasını istiyorsa, önce ihtarname çekip sonra icra takibi veya dava yoluyla  depozitonuzu talep etmeniz gerekir. Unutmayın, ev sahibi sözleşme bitiminden itibaren 3 ay içinde  size karşı yasal bir işlem başlatmazsa, depozito üzerindeki öncelikli hakkını kaybeder.