Depo Ev Olarak Kullanılabilir Mi Sorusunun Hukuki Riskleri
Gayrimenkul piyasasında, özellikle büyük şehirlerde, mülk fiyatlarının artmasıyla birlikte alternatif yaşam alanları arayışı da hız kazanmıştır. Bu arayışta, tapu kayıtlarında “depo”, “sığınak” veya “kömürlük” olarak görünen eklenti veya ortak alanların, tadilat yapılarak “mesken” (konut) haline getirilmesi sıkça karşılaşılan bir durumdur. İlk bakışta cazip bir yatırım veya barınma çözümü gibi görünen bu durum, aslında içerisinde ciddi hukuki, idari ve hatta cezai riskler barındıran karmaşık bir süreçtir. Potansiyel müvekkillerimizin en sık sorduğu Depo ev olarak kullanılabilir mi sorusunun cevabı, basit bir “evet” veya “hayır” değildir. Bu sorunun cevabı, İmar Hukuku, Kat Mülkiyeti Hukuku ve İdare Hukuku olmak üzere üç farklı hukuki düzlemin kesişiminde yatmaktadır.
Bu makalede, tapuda depo olarak kayıtlı bir bağımsız bölümün veya eklentinin ev olarak kullanılmasının önündeki hukuki engeller, bu dönüşümün yasal prosedürleri ve en önemlisi, izinsiz bir kullanımın doğuracağı ağır yaptırımlar detaylı bir şekilde incelenecektir. Depo ev olarak kullanılabilir mi sorusuyla boğuşuyorsanız, karşı karşıya olduğunuz durum basit bir dekorasyon meselesi değil, mülkiyet hakkınızın temelini ve geleceğinizi etkileyebilecek, profesyonel hukuki destek gerektiren ciddi bir hukuki meseledir.
Depo Ev Olarak Kullanılabilir Mi Sorusunun İdari Engelleri
Bir yerin “ev” olarak kullanılabilmesi için, sizin orayı nasıl dekore ettiğiniz değil, kanunun o yeri nasıl tanımladığı önemlidir. Depo ev olarak kullanılabilir mi sorusunun ilk yanıtı İmar Yönetmeliği’nde gizlidir. Türkiye Cumhuriyeti’nde bir yapının “mesken” yani konut olarak kabul edilebilmesi için uyması gereken asgari fiziki standartlar, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ile net bir şekilde belirlenmiştir. Devletin (belediyenin) bir mekanı konut olarak tanıması, bu şartların eksiksiz karşılanmasına bağlıdır.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği Ne Diyor?
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, bir konutun “yaşanabilir” kabul edilmesi için gerekli olan temel standartları detaylandırır. Bu standartlar, insan sağlığı ve yaşam kalitesi için asgari koşulları belirler. Bir deponun bu koşulları sağlaması genellikle mümkün değildir. Yönetmeliğe göre her müstakil konutta bulunması gereken asgari özellikler arasında, iskan edilen katların (asma katlar hariç) iç tavan yüksekliğinin net 2.60 metreden az olmaması şartı bulunur. Ayrıca, en az bir oturma odası (minimum 12.00 m²), bir yatak odası (minimum 9.00 m²), bir mutfak veya yemek pişirme yeri (minimum 3.30 m²), bir banyo (minimum 3.00 m²) ve bir tuvalet (minimum 1.20 m²) bulunması zorunludur.
Depolar Neden “Mesken” Sayılmaz?
Depoların mesken sayılmamasının temel nedeni, bu fiziki yeterlilikleri doğaları gereği karşılamamalarıdır. Yönetmelikteki en kritik şartlardan biri, “Bütün piyeslerin (odaların) doğrudan doğruya dış havadan ışık alması ve havalandırılması esastır” hükmüdür. Apartman altlarında veya bodrum katlarda bulunan depoların büyük çoğunluğu, ya hiç pencereye sahip değildir ya da sadece küçük bir havalandırma boşluğuna (ışıklık) bakarlar; bu durum “doğrudan” doğal ışık ve hava alma şartını karşılamaz. Tavan yükseklikleri de genellikle konutlar için gereken 2.60 metre standardının altında olabilir; zira yönetmelik, iskan edilmeyen bodrum katları, kiler veya tesisat katları için tavan yüksekliğinin 2.20 metreye kadar düşürülmesine izin vermektedir. Dolayısıyla, siz bir depoyu en lüks malzemelerle döşeseniz bile, o mekan doğal ışık, havalandırma ve tavan yüksekliği gibi temel İmar Yönetmeliği şartlarını sağlamıyorsa, hukuken “mesken” vasfı kazanamaz. Belediyenin yapacağı denetimde bu durum tespit edildiğinde, mekan “yaşam alanı” olarak onaylanmayacaktır.
Kat Mülkiyeti Kanunu
Depo ev olarak kullanılabilir mi sorusunun önündeki belki de en aşılmaz engel, kamu hukuku (İmar) değil, özel hukuktur (Kat Mülkiyeti). Bir apartmanda yaşıyorsanız, mülkünüz üzerindeki haklarınız diğer kat maliklerinin hakları ile sınırlıdır. Deponuzu eve çevirme kararınız, sadece sizi ve belediyeyi değil, doğrudan komşularınızı ilgilendiren hukuki bir eylemdir. Bu noktada, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümleri devreye girer.
Deponuz “Ortak Alan” mı, “Eklenti” mi?
Öncelikle deponuzun hukuki statüsünü netleştirmeniz gerekir. Bu ayrım, mülkün “mimari projesi” ve “yönetim planı” incelenerek yapılır. Eğer depo, tapuda belirli bir bağımsız bölüme (dairenize) tahsis edilmemişse, yani projesinde “ortak depo”, “sığınak”, “kömürlük” gibi genel bir ifadeyle yer alıyorsa, bu yer KMK uyarınca “ortak alan” statüsündedir. Tüm kat malikleri bu alan üzerinde arsa payları oranında mülkiyet hakkına sahiptir. Eğer depo, tapu senedinizde ve mimari projede açıkça sizin bağımsız bölümünüze “eklenti” olarak özgülenmişse, “eklenti” statüsündedir. Bu iki durumun hukuki sonuçları birbirinden tamamen farklıdır.
Depo “Ortak Alan” İse: Oy Birliği Zorunluluğu
Eğer ev olarak kullanmak istediğiniz depo, hukuken “ortak alan” ise, karşı karşıya olduğunuz hukuki engel neredeyse aşılmazdır. Ortak alanlar, tüm kat maliklerinin ortak mülkiyetindedir ve Kanun’a göre “amacına uygun” kullanılmak zorundadır. Bir ortak deponun bir kat maliki tarafından “mesken” olarak kullanılması, hem “haksız işgal” hem de o alanın “tahsis amacının” kökten değiştirilmesi anlamına gelir. Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yargıtay içtihatları, bu tür esaslı değişiklikler için tüm kat maliklerinin oy birliğini şart koşar. Örneğin, kapıcı dairesinin yönetim odasına çevrilmesi gibi daha basit bir değişiklik bile, tahsis amacını değiştirdiği için oy birliği gerektirmektedir. Ortak alanı özel bir konuta çevirmek ise çok daha ağır bir müdahaledir. Uygulamada, onlarca mülk sahibinin bulunduğu bir apartmanda tek bir kat malikinin bile “hayır” demesi, bu değişikliği hukuken imkansız kılar.
Depo “Eklenti” İse: 4/5 Çoğunluk ve Proje Tadilatı
Deponuzun sizin dairenize “eklenti” olması, durumu kolaylaştırsa da sorunu çözmez. Yargıtay kararlarına göre eklentiler, “amacı dışında” kullanılamaz. Deponun amacı depolamadır; “mesken” (içinde yaşama) değildir. Depoyu eve çevirmek için yapılacak işlemler (örneğin, mutfak ve banyo eklemek için ıslak hacim oluşturmak, duvarları kırmak) binanın ana yapısını ve mimari projesini ilgilendiren “esaslı tadilat” niteliğindedir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi, bu tür anagayrimenkulde yapılacak inşaat, onarım ve tesisler için tüm kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı rızasının alınmasını zorunlu kılar. Bu çoğunluğu sağlamak da (örneğin 20 dairelik bir binada 16 malikin onayı) pratikte son derece zordur.
Depo Ev Olarak Kullanılabilir Mi Sorusunun “Evet” Olması İçin Gereken Adımlar
Tüm bu zorluklara rağmen, depo ev olarak kullanılabilir mi sorusunun yasal bir prosedürü mevcuttur, ancak bu yol, bir avukat ve mimar eşliğinde yürütülmesi gereken, teknik ve masraflı bir süreçtir. İzinsiz bir şekilde “yaptım oldu” demek yerine, “cins değişikliği” olarak bilinen bu yasal yolu izlemek, mülkünüzü yasal güvenceye almanın tek yoludur.
Kat Maliklerinden Gerekli İznin Alınması
İnşaata başlamadan önceki ilk adım, komşularınızdan izin almaktır. Deponuzun statüsüne göre (ortak alan veya eklenti), yukarıda açıklanan oy birliği veya 4/5 çoğunluk şartını noter onaylı muvafakatnameler ile sağlamanız gerekir.
Mimari Proje Tadilatı ve Tadilat Ruhsatı
Gerekli izinleri aldıktan sonra, bir mimara başvurarak “tadilat projesi” çizdirmeniz gerekir. Bu proje, deponun İmar Yönetmeliği’ndeki “mesken” şartlarını (doğal ışık, havalandırma, tavan yüksekliği, oda planı vb. ) nasıl karşılayacağını teknik olarak göstermelidir. Bu onaylı proje ile belediyenin imar birimine başvurularak “tadilat ruhsatı” alınır.
Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan) Başvurusu
Tadilat ruhsatına uygun olarak inşaat tamamlandıktan sonra, belediyeye “Yapı Kullanma İzin Belgesi” (İskan) için başvurulur. Bu aşama kritiktir. Belediye teknik ekipleri, inşaatın ruhsata ve onaylı projeye uygun yapılıp yapılmadığını yerinde denetler. Projeye aykırı en ufak bir imalat (örneğin projede olmayan bir pencere veya farklı bir oda bölümlemesi) iskan belgesi alınmasına kalıcı olarak engel teşkil eder.
Tapuda Cins Değişikliği
İskan belgesini almayı başardıktan sonra, bu belge ve diğer evraklarla birlikte Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’ne başvurulur. Tapu müdürlüğü, iskan belgesine dayanarak tapu kütüğündeki “depo” olan vasfı “mesken” olarak değiştirir. Ancak bu yasal prosedürü (önce izin, sonra ruhsat, sonra inşaat, sonra iskan) atlayıp, izinsiz olarak depoyu eve çevirmişseniz, geriye dönük olarak “iskan” almanız neredeyse imkansızdır. Çünkü “iskan”, “ruhsata uygun” yapılan bir inşaatın sonucunda verilir ; ortada bir ruhsat olmadığı için iskan da olamaz. Bu durum, hukuki bir “kilitlenme” yaratır.
Depo Ev Olarak Kullanılabilir Mi Diye Düşünmeden İzinsiz Yaptım, Ne Olur?
Potansiyel müvekkillerin en çok karşılaştığı durum budur. Depo satın alınmış, masraf yapılmış ve izinsiz olarak ev haline getirilmiştir. Bu durumda, mülk sahibi kendini üç cepheli bir hukuk savaşının içinde bulur: Belediye (idari), komşular (hukuki) ve savcılık (cezai).
Mühürleme, Para Cezası ve Yıkım Kararı
Bir komşu şikayeti veya belediyenin rutin denetimi (resen tespit) üzerine, İmar Kanunu’nun 32. ve 42. maddeleri uyarınca idari süreç başlar. Belediye ekipleri, projeye aykırı (ruhsatsız) bir kullanım tespit ettiğinde, öncelikle “Yapı Tatil Zaptı” düzenleyerek kullanımı ve inşaatı derhal durdurur. Akabinde mekan fiziken “mühürlenir”. Mülk sahibine, yapıyı projeye uygun hale getirmesi (yani tekrar depoya dönüştürmesi) için 30 gün gibi kısa bir süre verilir ve yüksek tutarlı “imar para cezası” kesilir. Verilen sürede aykırılık giderilmezse, belediye encümeni “yıkım kararı” alır. Bu kararın tebliğinden itibaren, mülk sahibinin 30 gün içinde yetkili İdare Mahkemesi’nde “yürütmenin durdurulması” talepli “iptal davası” açması gerekir. Bu, telafisi mümkün olmayan zararları önlemek için acil hukuki müdahale gerektiren teknik bir davadır.
Komşuların Hukuki Hakları Müdahalenin Men’i Davası
Belediye ile olan idari süreçten daha hızlı ve kesin sonuç veren yol, komşuların açacağı davalardır. Deponun amacı dışında (mesken olarak) kullanılması, diğer kat maliklerinin mülkiyet hakkına “haksız işgal” niteliğindedir. Herhangi bir kat maliki, Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak “müdahalenin men’i” (el atmanın önlenmesi) davası açabilir. Hakim, mimari projeyi ve yönetim planını inceler ; tapuda “depo” görünen yerin “ev” olarak kullanıldığını tespit ettiğinde, bu haksız müdahaleye son verilmesine ve mekanın “eski haline” (yani boş bir depo haline) getirilmesine karar verecektir. Bu karar, belediyeden bağımsız olarak, icra yoluyla uygulanır.
Cezai Sorumluluk: Hapis Cezası Riski
Pek çok mülk sahibinin göz ardı ettiği en ciddi risk ise cezai sorumluluktur. Durum, sadece para cezası veya yıkımla sınırlı kalmayabilir. Türk Ceza Kanunu (TCK) bu noktada devreye girer. TCK Madde 184, ruhsatsız veya ruhsata aykırı bina inşa etmeyi (depoyu eve çevirmek bu kapsama girer) “imar kirliliğine neden olma” suçu olarak tanımlar. Daha da vahimi, TCK Madde 203’tür (“Mühür Fekki”). Belediye tarafından mühürlenen bir yeri kullanmaya devam etmek, mührü kırmak veya kırmasa bile mühürlü yerin içinde yaşamak, ayrı bir suçtur ve doğrudan hapis cezası gerektirir. Bu durum, basit bir imar uyuşmazlığını, sabıka kaydınıza işleyecek ciddi bir ceza davasına dönüştürür.
Depo Ev Olarak Kullanılabilir Mi Sorusunun Finansal Bedeli
Hukuki yaptırımlardan bir şekilde kaçınsanız bile, depo tapulu bir yerde “ev” olarak yaşamanın, yani depo ev olarak kullanılabilir mi ikilemini fiilen çözmüş olmanın günlük hayatta ve finansal açıdan ağır bedelleri vardır. Bu durum, yaptığınız yatırımı “ölü yatırım” haline getirebilir.
Neden “Mesken” Elektrik, Su Alamazsınız?
Elektrik, su ve doğalgaz idareleri, abonelik başvurularında tapu kaydına ve “iskan” belgesine bakarlar. Tapuda “depo” yazan bir yere “mesken” (konut) tarifesinden abonelik almanız hukuken mümkün değildir. İdareler, sizi “ticarethane” aboneliğine zorlayacaktır. Ticarethane tarifeleri, hem güvence bedelleri (depozito) hem de birim fatura fiyatları açısından mesken tarifelerine göre çok daha yüksektir. Bu durum, orada yaşadığınız sürece sürekli bir finansal yük anlamına gelir.
Bankalar “Depo”ya Neden Konut Kredisi Vermez?
En büyük finansal darbe, mülkü satmak istediğinizde ortaya çıkar. Günümüzde alıcıların neredeyse tamamı “konut kredisi” (mortgage) kullanmaktadır. Alıcı bir bankaya başvurduğunda, banka mülkü incelemesi için bir “ekspertiz” firması gönderir. Eksper, tapu kaydını (depo) ve fiili kullanımı (mesken) karşılaştırır. Bu yasal uyumsuzluk (“projeye aykırılık”), ekspertiz raporuna “olumsuz” şerh olarak düşer. Bankalar, hukuken “depo” olan, “iskan” belgesi bulunmayan ve projeye aykırı bir mülkü teminat olarak kabul etmez ve o mülk için “konut kredisi” vermeyi reddeder. Bu durum, mülkünüzü sadece “peşin” parası olan ve tüm bu hukuki riskleri (belediye, komşular, ceza davaları) üstlenmeyi kabul eden alıcılara satabileceğiniz anlamına gelir. Bu da mülkün değerini piyasa fiyatının çok altına düşürür ve yaptığınız tüm masrafı kaybetmenize neden olur.
“İmar Barışı” ve YKB, Depo Ev Olarak Kullanılabilir Mi Sorununu Çözer mi?
Mülk sahiplerinin sığındığı son liman, genellikle 2018 yılında çıkan “İmar Barışı” ve alınan “Yapı Kayıt Belgesi”dir (YKB). Ancak YKB, sanıldığı gibi sihirli bir çözüm değildir ve bu sorunu kökten çözmez.
YKB’nin Sınırlı Geçerliliği
Yapı Kayıt Belgesi (YKB), bir “iskan” belgesi veya “tapu” değildir. YKB, sadece devlet (belediye) ile mülk sahibi arasındaki idari yaptırımları (yıkım ve imar para cezası) geçici olarak durdurur. Ayrıca, geçici elektrik ve su aboneliği (genellikle “ticarethane” veya “geçici” statüde) alınmasına imkan tanır. Ancak YKB, mülkün hukuki statüsünü “mesken” yapmaz.
YKB ve Kat Mülkiyeti Hukuku
YKB’nin en büyük açığı ve müvekkillerin düştüğü en büyük tuzak burasıdır: YKB, özel mülkiyet sorunlarını ve Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan (KMK) doğan hakları çözmez. Bir depo “ortak alan” ise, sizin o yer için YKB almış olmanız, diğer kat maliklerinin mülkiyet hakkını ortadan kaldırmaz. Komşunuz, YKB’niz olsa bile, “ortak alana haksız tecavüz” nedeniyle size “müdahalenin men’i” davası açabilir. Mahkeme, YKB’ye değil, tapu kaydına ve mimari projeye bakarak karar verir ve ortak alanın eski haline getirilmesine (yıkımına) hükmedebilir. Sonuç olarak, YKB sizi sadece belediyeye karşı geçici olarak korur, ancak komşularınızın açacağı davalara karşı hiçbir koruma sağlamaz.
Sonuç: Depo Ev Olarak Kullanılabilir Mi?
Depo ev olarak kullanılabilir mi sorusuna verilecek dürüst hukuki cevap, “hukuken hayır, ancak pratikte çok ağır hukuki, finansal ve cezai riskler alarak fiilen evet” şeklinde özetlenebilir. Bu, mülk sahibini belediyelerle idari davalara, komşularıyla hukuk davalarına ve mühür fekki gibi suçlar nedeniyle ceza davalarına sürükleyebilecek “üç cepheli” bir hukuki mücadeledir. Yaptığınız yatırımın “ölü yatırıma” dönüşmesi, sürekli yüksek faturalar ödemeniz ve mülkünüzü satamamanız, bu risklerin finansal boyutudur.
Bu çok cepheli hukuki mücadelede, durumu “idare etmeye” çalışmak veya riskleri göz ardı etmek, telafisi imkansız maddi kayıplara ve hatta hapis cezasına yol açabilir. İmar Kanunu, İdare Hukuku ve Kat Mülkiyeti Hukuku gibi son derece teknik ve karmaşık alanlarda uzmanlaşmış bir Avukat İstanbul ekibinden destek almak bir tercih değil, zorunluluktur. Mevcut durumunuz ne olursa olsun (izinsiz kullanım, belediyeden gelen tebligat, komşu davası), doğru hukuki strateji ile riskler minimize edilebilir ve mevcut durum için en iyi çözüm bulunabilir. Bu nedenle, depo ev olarak kullanılabilir mi sorusunun sizin özel durumunuzdaki cevabını öğrenmek ve daha fazla hak kaybı yaşamadan önce bir Avukat İstanbul ile iletişime geçmek, atılacak en doğru adımdır.
Depo Ev Olarak Kullanılabilir Mi? Sık Sorulan Sorular
Tapuda “depo” yazan yeri ev olarak kullanırsam başıma ne gelir?
Üç temel riskle karşılaşırsınız: 1) Belediye tespiti halinde mekanınız mühürlenir, yüksek para cezası kesilir ve hakkında yıkım kararı alınır. 2) Diğer kat malikleri (komşularınız) size “müdahalenin men’i” davası açarak bu kullanımı durdurabilir ve deponun eski haline getirilmesini talep edebilir. 3) “Mesken” aboneliği alamazsınız ve çok daha pahalı olan “ticarethane” tarifesinden elektrik, su faturası ödemek zorunda kalırsınız.
Komşumun deposunu eve çevirdiğini şikayet edebilir miyim?
Evet. Eğer depo “ortak alan” ise veya “eklenti” bile olsa amacı (depolama) dışında kullanılıyorsa, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre bu haksız bir işgaldir. Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak “müdahalenin men’i” (el atmanın önlenmesi) davası açma ve mekanın mimari projeye uygun eski haline (depo) getirilmesini talep etme hakkınız vardır.
Belediye depom için yıkım kararı aldı, bu kararı iptal ettirebilir miyim?
Yıkım kararı idari bir işlemdir ve hukuka aykırı olduğunu düşünüyorsanız iptali mümkündür. Kararın size tebliğ edildiği tarihten itibaren 30 gün içinde , yetkili İdare Mahkemesi’nde “yürütmenin durdurulması” talepli “iptal davası” açmanız gerekir. Yürütmenin durdurulması kararı almanız, dava sonuçlanana kadar yıkımı durdurur. Bu, acil müdahale gerektiren ve mutlaka bir avukatla yürütülmesi gereken teknik bir dava sürecidir.
İmar Barışı (Yapı Kayıt Belgesi – YKB) depoyu yasal olarak ev yapar mı?
Hayır. YKB, bir “iskan” belgesi veya tapu değildir. YKB, sadece devlete (belediyeye) karşı idari yaptırımları (yıkım, para cezası) geçici olarak durdurur. Depo ev olarak kullanılabilir mi sorusunu komşularınız açısından çözmez. YKB, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan özel mülkiyet haklarını ve komşularınızın dava açma hakkını ortadan kaldırmaz. Komşunuz, YKB’niz olsa bile, ortak alana tecavüz nedeniyle size dava açabilir ve kazanabilir.
Depo tapulu yere neden konut kredisi çıkmıyor?
Bankalar, kredi verirken gönderdikleri ekspertiz raporuna ve tapu kaydına bakarlar. Eksper, tapuda “depo” yazan bir yerin fiilen “mesken” olarak kullanıldığını, yani projeye aykırı ve “iskan” belgesiz olduğunu rapor eder. Bankalar, bu tür hukuki riski yüksek (yıkım riski olan, komşu davalarına açık) bir mülkü teminat olarak kabul etmez ve “konut kredisi” vermeyi reddeder.
