Ortak Tapulu Ev Nasıl Satılır?

Bir gayrimenkule birden fazla kişiyle sahip olmak, kağıt üzerinde bir yatırım gibi görünse de, pratikte taraflar arasında bir anlaşmazlık çıktığında ciddi bir hukuki esarete dönüşebilir. Diğer ortaklar (belki mirasçılar, eski bir eş veya yatırım ortakları) mülkün satışına yanaşmıyor, anlaşmayı engelliyor ve siz de mülkünüz üzerinde hiçbir tasarrufta bulunamıyor olabilirsiniz. Sahip olduğunuz mülk, size ekonomik bir fayda sağlamak yerine, bir yük haline gelmiş olabilir. Bu makalenin amacı, “ortak tapulu ev nasıl satılır?” sorusunun cevabını, tüm hukuki yolları, potansiyel riskleri ve “çıkış stratejilerini” bir avukat perspektifinden, potansiyel müvekkillere yönelik olarak adım adım açıklamaktır. Bu rehber, mülkiyetinizi bir yük olmaktan çıkarıp, hukuki yollarla gerçek değerine kavuşturmanız için gereken yol haritanız olacaktır.

“Ortak Tapulu Ev Nasıl Satılır?” Sorusunun İlk Cevabı Mülkiyet Tipinizdir

“Ortak tapu” tek bir hukuki durumu ifade etmez. Ortak tapulu ev nasıl satılır sorusuna verilecek hukuki süreç, tapu senedinizde yazan tek bir kelimeye göre kökten değişir. Tapunuzda “Müşterek” mi yoksa “İştirak” mi yazdığı, hangi davayı açabileceğinizi, hangi engellerle karşılaşacağınızı ve satış stratejinizin ne olacağını belirler. Bu nedenle, ilk adım mülkiyet tipinizi netleştirmektir.

Paylı Mülkiyet (Müşterek Mülkiyet) Nedir? (TMK m. 688)

Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 688. maddesi paylı mülkiyeti, “birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir” şeklinde tanımlar. Potansiyel bir müvekkil için bu şu anlama gelir: Tapu senedinize baktığınızda, adınızın yanında 1/3, 1/2, 5/16 gibi net, matematiksel bir oran görürsünüz. Bu mülkiyet türünde, evin fiziksel olarak neresinin size ait olduğu belli değildir (örneğin “salon benim, mutfak senin” gibi bir ayrım yoktur), ancak mülkün değeri üzerindeki payınız nettir. Her paydaş, bu payı oranında malik hak ve yükümlülüklerine sahiptir.   

Elbirliği Mülkiyeti (İştirak Halinde Mülkiyet) Nedir? (TMK m. 701)

TMK m. 701’e göre elbirliği mülkiyeti, “Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla” meydana gelir. Bu hukuki durumun en yaygın ve tipik örneği, miras yoluyla edinilen mülklerdir. Bir kişi vefat ettiğinde, mirasçıları terekeye (miras bırakanın tüm mal varlığına) elbirliğiyle sahip olurlar.   

Buradaki kritik fark, TMK m. 701’de açıkça belirtildiği gibi, “Ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır”. Yani tapuda 1/3 gibi bir oran yazmaz. Tüm mirasçılar, mülkün tamamına birlikte sahiptir. Tapuda bu durum “iştirak halinde” olarak belirtilir.   

Bu Ayrım, “Ortak Tapulu Ev Nasıl Satılır” Belirler

Bu iki tanım, sizin içinde bulunduğunuz hukuki durumu ve stratejinizi belirler. Paylı mülkiyette her paydaş “bağımsız bir hak sahibiyken”, elbirliği mülkiyetinde “her paydaş taşınmazın tamamına ortak olarak sahiptir”.

1. Eğer mülkünüz Paylı (Müşterek) ise: Kendi hissenizi satmakta hukuken özgürsünüz. Kendi payınızı devredebilir, rehnedebilir veya bu pay alacaklılar tarafından haczedilebilir. Ancak bu özgürlük, “Şufa Hakkı” (önalım) adı verilen büyük bir hukuki riskle birlikte gelir.
2. Eğer mülkünüz Elbirliği (İştirak) ise: Hukuken size ait belirli, matematiksel bir “hisse” olmadığından, hiçbir şeyi tek başınıza satamazsınız. Ortaklar “birlikte hareket etmek zorundadır”  ve satış gibi önemli bir tasarruf işlemi için tüm ortakların oybirliği şarttır. Mirasçılar arasındaki anlaşmazlıkların temel nedeni genellikle bu oybirliği zorunluluğudur.   

Aşağıdaki tablo, satış açısından bu iki mülkiyet tipinin farklarını özetlemektedir:

Özellik	Paylı Mülkiyet (Müşterek)	Elbirliği Mülkiyeti (İştirak)
Tapudaki İfade	“Müşterek” / Pay Oranı (örn: 1/3)	“İştirak Halinde” / Pay Oranı Yok
Pay Durumu	Belirli, matematiksel hisseler	Belirli pay yok, mülkün tamamına ortaklık
Kendi Hisseni Satma	Evet, tek başına satılabilir	Hayır, tek başına “pay” satışı imkansız
Mülkün Tamamını Satma	Tüm paydaşların oybirliği gerekir	Tüm ortakların oybirliği gerekir
Temel Engel	Şufa (Önalım) Hakkı Riski	Oybirliği Zorunluluğu
Genel Kaynak	Sözleşme, satın alma	Miras (en yaygın)

Paylı Mülkiyette Ortak Tapulu Ev Nasıl Satılır?

Eğer tapunuz paylı mülkiyet (hisseli tapu) ise, ortak tapulu ev nasıl satılır sorusuna verilecek cevap “hissenizi bağımsız satabilme” hakkınızdır. Ancak bu kozu kullanmak, “Şufa Hakkı” adı verilen bir karşı dava riskini tetikler ve bu durum, hissenizi satmayı pratikte imkansız hale getirebilir.

Paydaşın Kendi Hissesini Üçüncü Kişiye Satması

Paylı mülkiyet paydaşı, kendi payını dilediği zaman, dilediği kişiye satabilir. Bu işlem için diğer paydaşlardan izin veya rıza alınmasına gerek bulunmamaktadır. Hukuken, paydaşın tapu müdürlüğüne giderek kendi hissesini resmi bir satış sözleşmesiyle bir alıcıya devretmesi önünde bir engel yoktur. Bu durum “habersiz satış” olarak bilinir ve tamamen yasaldır. Ancak bu yasal hakkın kullanımı, bir sonraki adımda açıklanacak olan ciddi bir riski de beraberinde getirir.

Tüm Paydaşların Anlaşarak Mülkün Tamamını Satması

Hukuki bir müdahale gerektirmeyen en ideal yol budur. Paylı mülkiyetin sona ermesinin en yaygın yolu, tüm paydaşların anlaşarak taşınmazın tamamını satmasıdır. Bu senaryoda, tüm ortaklar tapuya birlikte gider (veya bir avukata vekalet verir) ve mülk bir bütün olarak satılır. Elde edilen para, herkesin tapudaki hissesi oranında paylaşılır. Ancak, pratikte ortaklar arasında anlaşmazlık varsa bu yol tıkalıdır.

Hisseli Satışın Engeli

İşte paylı mülkiyet satışındaki en büyük engel budur. Bir paydaş, payını paydaş olmayan üçüncü bir kişiye satarsa, diğer paydaşlara “bu payı öncelikli olarak satın alma” hakkı doğar. Bu hakka yasal önalım hakkı veya şufa hakkı denir.

Bu hakkın amacı, paylı mülkiyete yabancı kişilerin girmesini zorlaştırarak mevcut ortaklar arasındaki ahengi korumaktır. Ancak bu durum, hissesini satmak isteyen paydaş için ciddi bir “güven sorunu” yaratır. Hissenizi satın alacak üçüncü kişi (alıcı), bu işlemi yaptığında diğer ortakların kendisine dava açabileceğini bilir. Bu davada, alıcının size ödediği bedeli mahkeme yoluyla iade ederek hisseyi elinden alabilirler. Bu yüksek risk nedeniyle, ya hissenize alıcı bulmakta zorlanırsınız ya da alıcılar bu riski fiyatlandırmak ister, bu da taşınmazın değerini ciddi biçimde düşürür.

Yasal Önalım (Şufa) Davası Nedir ve Şartları Nelerdir?

Şufa davası, belirli şartlar altında açılabilir:

1. Paylı Mülkiyet Olmalı: Şufa hakkı, ancak paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda kullanılabilir. Eğer mülk üzerinde kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuşsa (örneğin tapuda “daire” olarak görünüyorsa) şufa hakkı kullanılamaz.
2. Satış Üçüncü Kişiye Yapılmalı: Satışın, paydaş olmayan bir “üçüncü kişiye” yapılması gerekir. Eğer bir paydaş, kendi hissesini diğer bir paydaşa satarsa, bu durumda şufa hakkı kullanılamaz.
3. İşlem “Satış” Olmalı: Bu hak sadece “satış” işlemlerinde doğar. Eğer pay bağışlama, trampa (mal değişimi) veya cebri icra (haciz) yoluyla el değiştirirse, şufa hakkı kullanılamaz.
4. Dava Alıcıya Karşı Açılır: Dava, payını satan eski ortağa değil, o payı satın alan yeni malike (alıcıya) karşı açılır.

Şufa Davasında Hak Düşürücü Süreler: 3 Ay ve 2 Yıl Detayları

Şufa davası açmak için belirlenen süreler, “hak düşürücü” niteliktedir; yani bu süreler geçtiğinde dava açma hakkı tamamen kaybolur. Kanun iki farklı süre öngörmüştür:

• 3 Aylık Süre: Satış işlemi, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmişse, paydaşın bu bildirimi aldığı tarihten itibaren 3 ay içinde şufa davasını açması gerekir.
• 2 Yıllık Süre: Eğer paydaşlara noter aracılığıyla bir bildirim yapılmamışsa, dava hakkı her hâlükârda satış tarihinden itibaren 2 yıl boyunca devam eder.

Burada kritik bir hukuki detay vardır: 3 aylık sürenin başlaması için bildirimin mutlaka noter aracılığıyla yapılması zorunludur. Sözlü bildirim, adi yazılı kağıt veya ihtarname geçersizdir. Alıcı noter bildirimi yapmazsa, diğer ortaklara 2 yıl boyunca dava açma hakkı tanımış olur. Bu durum, hisseyi alan alıcıyı 2 yıl boyunca “hukuki belirsizlik” içinde bırakır.

Şufa Hakkını Engellemenin Yolları

Şufa hakkını engellemenin yasal yolları mevcuttur. Örneğin, satıştan önce diğer paydaşlardan noterde veya tapuda “önalım hakkından feragat ediyorum” şeklinde resmi feragat alınabilir. Ayrıca, Yargıtay kararlarına göre, eğer taşınmaz fiilen taksim edilmişse (örneğin bir arsa tel örgülerle bölünmüş ve herkes yıllardır kendi bölümünü kullanıyorsa) ve satış bu fiili duruma uygun yapılmışsa, şufa hakkı kullanılamaz.

Ancak uygulamada en sık başvurulan “hukuk dışı” yöntem, şufa hakkını caydırmak için tapuda satış bedelini gerçek değerinden çok düşük göstermektir. Bu, bir paydaşın yapabileceği en büyük ve en maliyetli hatadır. Ortak tapulu ev nasıl satılır diye düşünürken bu yola başvurmak, genellikle daha büyük hukuki sorunlara yol açar.

Örneğin, 1 Milyon TL değerindeki hissenizi, alıcıyla anlaşarak tapuda 200.000 TL olarak gösterdiniz. Diğer ortak şufa davası açtığında, mahkeme alıcıya “1 Milyon TL” ödemesine değil, tapuda yazan resmi bedel olan 200.000 TL’yi ödeyerek hisseyi alma hakkı tanır. Bu durumda, 1 Milyon TL ödeyen alıcınız, 200.000 TL alarak hisseyi kaybeder. Bu alıcı, aradaki 800.000 TL’lik zararı için (hile, muvazaa iddialarıyla) size karşı tazminat davası açacaktır. Bir avukatın ilk uyarısı, bu “ucuz” çözümün sizi çok daha büyük bir hukuki ve mali felakete sürükleyeceği olacaktır.   

Miras Kalan (Elbirliği) Ortak Tapulu Ev Nasıl Satılır?

Eğer ortak tapulu ev size miras yoluyla kaldıysa ve tapuda “iştirak halinde” yazıyorsa, durumunuz paylı mülkiyetten çok daha kilitlidir. Burada belirli bir “hisseniz” yoktur; mülkün tamamına “ortaksınız” ve hukuki olarak “oybirliği” kuralı geçerlidir. Bu senaryo, “miras kalan ortak tapulu ev nasıl satılır?” sorusunun en zorlu cevabıdır.

Oybirliği İlkesi

Evet, kural olarak imkansızdır. Elbirliği mülkiyetinde mülk sahipleri “birlikte hareket etmek zorundadır”. Mülkü satmak, kiralamak veya üzerinde ipotek tesis etmek gibi önemli hukuki tasarruf işlemleri için, kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça, tüm ortakların oybirliğiyle karar vermesi gerekir.   

Bu şu anlama gelir: 5 mirasçı olduğunuzu varsayalım. 4 mirasçı evi satmak için anlaşsa bile, tek bir mirasçının “hayır” demesi veya tapuya gelip imza atmaması, satışı hukuken durdurur. Bu, müvekkillerin en sık karşılaştığı ve kendilerini en çaresiz hissettikleri “miras kilidi” durumudur. Bu kural, kötü niyetli veya anlaşmaz bir ortağa, tüm mülk üzerinde fiili bir “veto hakkı” verir.

Mirasçılar Arası Anlaşmazlıkta Hukuki Çözüm Yolları

Eğer oybirliği sağlanamıyorsa, bu hukuki kilidi aşmanın ve ortak tapulu ev nasıl satılır sorusuna cevap bulmanın iki temel hukuki yolu vardır. Bir avukatın size sunacağı strateji bu iki yoldan biri olacaktır:

1. Yol 1: Mülkiyet Tipini Değiştirmek (Daha “Yumuşak” Adım): Diğer ortakların hiçbirinin rızası olmasa dahi, tek başınıza dava açarak mülkiyet tipini “Elbirliği”nden “Paylı” mülkiyete çevirebilirsiniz. Bu dava, oybirliği kilidini kırar ve size satılabilir bir “hisse” verir.   
2. Yol 2: Mülkün Tamamının Satışını Zorlamak (Nihai Çözüm): Diğer ortakların rızasına bakılmaksızın, tek başınıza dava açarak mülkün tamamının mahkeme yoluyla (açık artırmayla) satılmasını ve paranın paylaştırılmasını talep edebilirsiniz. Bu davanın adı Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası‘dır.   

Anlaşamıyorsanız Ortak Tapulu Ev Nasıl Satılır?

Ortaklar arasında satış konusunda bir anlaşma sağlanamıyorsa, mülkü satmanın tek ve nihai yolu “Ortaklığın Giderilmesi Davası” (halk arasındaki adıyla İzale-i Şuyu) açmaktır. Bu dava, ortak tapulu ev nasıl satılır sorusunun cevapsız kaldığı her durumda başvurulabilecek bir yoldur. Mülkiyet tipiniz ne olursa olsun, yani mülkünüz ister paylı (müşterek) ister elbirliği (iştirak) mülkiyetinde olsun, açılabilir.   

İzale-i Şuyu Davası Nedir?

İzale-i Şuyu davası, “paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallarda ortaklar arasındaki birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdiren” bir dava türüdür. Davanın amacı, ortakların rızasına veya anlaşmasına bakılmaksızın, mahkeme kararıyla bu “zorunlu hukuki birlikteliği” bitirmek ve mülkü bireysel mülkiyete (para veya fiziki parça olarak) dönüştürmektir.   

Bu davayı ortaklardan herhangi biri, diğer tüm ortaklara karşı açabilir. Bu davada, davayı açan (davacı) siz olsanız bile, davalılar (diğer ortaklar) da süreçten sizinle aynı şekilde etkilenir. Hatta Yargıtay kararlarına göre, siz davanızdan feragat etseniz bile, davalılardan herhangi biri “ben davayı takip etmek istiyorum” derse dava devam eder.   

Dava Şartı Zorunlu Arabuluculuk

Bu, son yıllarda yapılan en kritik değişikliktir. 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesi uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesi davalarında, dava açılmadan önce arabuluculuk başvurusu yapılması zorunludur.   

Bu, bir “dava şartıdır”. Yani, arabulucuya gitmeden doğrudan mahkemeye dava açarsanız, davanız başka hiçbir inceleme yapılmadan, sırf bu eksiklik nedeniyle “usulden reddedilecektir”. Bu, avukat desteği olmadan yapılacak ilk ve en temel hatadır. Arabuluculuk sürecinde (genellikle 3+1 hafta sürer)  anlaşma sağlanamazsa, arabulucu tarafından düzenlenen “son tutanak” ile birlikte dava açma hakkınız doğar.   

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) davalarında görevli mahkeme, mülkün veya dairenin değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesi‘dir. Yetkili mahkeme ise taşınmaz malın bulunduğu yer mahkemesidir. Örneğin, eviniz Bakırköy’de ise, dava Bakırköy Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır.   

İzale-i Şuyu Davası Ne Kadar Sürer?

İdeal koşullarda ve profesyonel bir hukuki takiple, bir İzale-i Şuyu davası (arabuluculuk ve satış aşamaları hariç) ortalama 1 ila 1.5 yıl civarında sürer.

Ancak bu süre, çeşitli nedenlerle ciddi şekilde uzayabilir. Davayı uzatan başlıca sebepler şunlardır:

1. Paydaş Sayısı: Paydaş sayısı ne kadar fazlaysa, tebligat işlemleri o kadar uzun sürer.   
2. Paydaşın Vefatı: Dava devam ederken paydaşlardan birinin vefat etmesi. Bu durumda mahkeme, davayı durdurur ve vefat eden paydaşın tüm mirasçılarının (mirasçılık belgesi alınıp) davaya dahil edilmesini bekler.   
3. Bilirkişi Raporuna İtiraz: Mülkün değerlemesini yapan bilirkişi raporuna (kıymet takdiri) itiraz edilmesi süreci uzatır.   
4. Mahkemenin İş Yükü: Mahkemenin yoğunluğu nedeniyle duruşmalar arasına uzun süreler verilmesi.   

Deneyimli bir avukatın  bu süreçteki en önemli rollerinden biri, “davayı kısaltmaktır”. Bunu, dava dilekçesini eksiksiz hazırlayarak, tüm paydaşları (ve gerekiyorsa mirasçılarını) en baştan doğru tespit edip davaya dahil ederek  ve bilirkişi süreçlerini yakından takip ederek yapar. Avukatsız yürütülen bir süreç, bu usuli hatalar nedeniyle kolayca 3-4 yıla uzayabilir  ve ortak tapulu ev nasıl satılır sorunuzun cevabı yıllara yayılabilir.   

Dava Sonucu Ortak Tapulu Ev Nasıl Satılır ve Paylaşılır?

Davayı açtınız ve mahkeme ortaklığın giderilmesine karar verdi. Peki, ev nasıl paylaşılacak? Türk Medeni Kanunu m. 699, mahkemeye iki seçenek sunar. Mahkeme öncelikle mülkün fiziken bölünmesini (Aynen Taksim) araştırır, eğer bu mümkün değilse (ki evlerde genellikle mümkün değildir) mülkün satılıp parasının paylaşılmasına (Satış Suretiyle Taksim) karar verir.   

Aynen Taksim Şartları

Bu yöntem, mülkün fiziken parçalara ayrılmasıdır. Mahkeme, keşif ve bilirkişi incelemesi yoluyla mülkün “aynen taksime uygun olup olmadığını” belirler. Bir apartman dairesinin veya müstakil bir evin, imar mevzuatı veya mimari yapısı nedeniyle fiziken ikiye veya üçe bölünmesi (örn: iki ayrı daireye dönüştürülmesi) genelde mümkün değildir.   

Ancak dava konusu mülk, büyük ve imara uygun bir arsa ise, bilirkişi “bu arsa ciddi bir değer kaybı yaşamadan  3 eşit parçaya bölünebilir” şeklinde bir rapor verebilir. Eğer bölünme sonunda parçalar arasında küçük değer farkları oluşursa, bu fark para eklenerek (denkleştirme) giderilebilir.   

Açık Artırma (Ortak Tapulu Evin Satış Yoluyla Paylaşımı)

Eğer taraflardan hiçbiri aynen taksim talep etmemişse, veya talep edilse bile mülkün bölünmesi teknik olarak mümkün değilse , ya da bölünme mülkte ciddi bir değer kaybına yol açacaksa (örneğin 1000 m2’lik arsa bölününce 3 ayrı değersiz parsel oluşuyorsa) , mahkeme “açık artırma yoluyla satışa” karar verir. Ortak tapulu bir ev için neredeyse her zaman çıkacak karar budur.   

Açık Artırma Süreci Nasıl İşler?

Mahkeme satış kararını verdikten ve bu karar kesinleştikten sonra , dosyayı ilgili **”Satış Memurluğu”**na gönderir. Satış işlemi, İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yürütülür. Süreç genellikle şu adımları içerir:   

1. Kıymet Takdiri: Satış memurluğu, mülkün güncel piyasa değerini belirlemek için (eğer mahkeme aşamasında yapılmadıysa) yeniden bir bilirkişi heyeti gönderir.   
2. İlan ve İhale: Mülkün satış ilanı (Tebligatlar, gazete ilanları vb.) yapılır ve bir açık artırma tarihi belirlenir.
3. Satış: Mülk, belirlenen kıymet takdiri değerinin (genellikle %50’sinden başlayan) bir bedelle açık artırmaya çıkarılır.   
4. Tescil ve Paylaşım: En yüksek teklifi sunan kişiye ev ihale edilir. İhale bedeli ödendikten sonra ev, alıcı adına tescil edilir. Elde edilen paradan önce tüm dava masrafları ve harçlar  düşülür. Kalan net para, ortaklara tapudaki hisseleri oranında (veya mal rejimi davası varsa o karara göre) dağıtılır.   

Ortakların Açık Artırmaya Katılma Hakkı

Bu, müvekkillerin en çok merak ettiği konudur. Evet, davanın tarafları, yani siz ve diğer ortaklar da bu açık artırmaya bizzat katılıp teklif verebilirsiniz. Bu, sizin için önemli bir fırsattır. Eğer mülkün tamamına sahip olmak istiyorsanız, bu ihale yoluyla diğer ortakların hisselerini (piyasa değerinden) satın alabilirsiniz.   

Satışın sadece ortaklar arasında yapılması da mümkündür, ancak bu durum tüm paydaşların oybirliğiyle kabul etmesi halinde olur. Anlaşmazlık nedeniyle İzale-i Şuyu davası açılmış bir senaryoda bu ihtimal çok düşük olduğundan, satışın halka açık (umuma açık) yapılması esastır.   

Kıymet Takdiri

İzale-i Şuyu davası bir trendir ve Kıymet Takdiri bu trenin lokomotifidir. Mülkünüzün satışından elinize ne kadar para geçeceğine bu rapor karar verir. Raporda belirlenen düşük bir rakam, tüm mülkün ucuza gitmesine neden olabilir. Bu, davadaki en büyük mali risktir ve bir avukatın varlığının en çok önem kazandığı aşamadır.

Bilirkişi Raporu ve Kıymet Takdiri Nedir?

Mahkeme (veya satış memurluğu), mülkün gerçek piyasa değerini belirlemekle yükümlüdür. Bunun için mülkün konumu, büyüklüğü, yapısı, yaşı, imar durumu ve çevresindeki emsal satışlar gibi faktörleri  incelemesi için uzman bir bilirkişi heyeti (inşaat mühendisi, mimar, gayrimenkul değerleme uzmanı vb.) atar. Bu heyetin hazırladığı rapor (“kıymet takdiri raporu”), mülkün resmi değerini belirler. Açık artırma bu değer üzerinden başlar.   

Kıymet Takdirinin Düşük Gelmesi Durumunda Ne Yapılmalı?

Eğer bilirkişi raporu geldiğinde, mülkünüzün gerçek piyasa değerini yansıtmadığını düşünüyorsanız (örneğin, bilirkişi “emsal araştırmasını düzgün yapmadan”  rapor hazırlamışsa), bu duruma itiraz (hukuki adıyla “şikayet”) etme hakkınız vardır. Örneğin, 5 Milyon TL değerindeki eviniz için bilirkişi 3 Milyon TL değer biçmişse, bu rapora derhal ve usulüne uygun olarak itiraz etmelisiniz.   

Kıymet Takdirine İtiraz Davası

Bu davadaki en kritik nokta budur. Kıymet takdiri raporunun size (veya avukatınıza) tebliğ edildiği tarihten itibaren itiraz etmek için yalnızca 7 (YEDİ) GÜN süreniz vardır. Bu süre “hak düşürücü” bir süredir ; yani kaçırıldığında bir daha asla itiraz edemezsiniz.   

İtiraz (Şikayet) Prosedürü şöyledir:

1. Bu 7 günlük süre içinde, kararı veren Sulh Hukuk Mahkemesi’ne (veya satış aşamasındaysa İcra Mahkemesi’ne)  bir “Kıymet Takdirine İtiraz Dilekçesi” sunulmalıdır.   
2. En önemlisi, itiraz eden taraf, yeniden bilirkişi incelemesi yapılması ve keşfe çıkılması için gerekli olan “bilirkişi ve keşif ücretlerini” de bu 7 günlük süre içinde mahkeme veznesine yatırmak zorundadır.   

İtiraz Edilmezse Ne Olur?

Eğer bu 7 günlük süre kaçırılırsa veya süre içinde masraflar yatırılmazsa, itiraz hakkı ebediyen kaybolur. Kıymet takdirine süresinde itiraz etmeyenler, bu rapora ilişkin hususları daha sonra “ihalenin feshi nedeni olarak ileri süremezler”.   

Bu, müvekkil için bir felaket senaryosudur: 7 günlük süreyi kaçırdığınızı varsayalım. 5 Milyonluk evinizin 3 Milyon TL’lik değeri kesinleşir. Ev, açık artırmada bu düşük değer üzerinden (örn: 1.5 Milyon TL’den) başlar ve belki 2 Milyon TL’ye satılır. Siz, gerçek değeri 5 Milyon TL olan mülkten payınıza düşeni, bu geri dönülemez şekilde düşük bedel üzerinden alırsınız.   

Bir avukatın  bu davadaki en kritik görevlerinden biri bu süreyi takip etmektir. Avukat, tebligatı aldığı anda 7 günlük sürenin başladığını bilir. Raporu derhal inceler, emsal araştırması yapar ve rapor hatalıysa derhal itiraz dilekçesini hazırlar ve masrafları yatırır. Bu 7 günlük sürenin takibi, müvekkilin avukata ödeyeceği ücretin katbekat fazlasını kurtaran hayati bir hukuki hizmettir. Ortak tapulu ev nasıl satılır sürecinde bu, en kritik mali adımdır.   

Elbirliği Mülkiyetini Paylı Mülkiyete Çevirme

Miras kalan evlerde (elbirliği mülkiyeti), “İzale-i Şuyu” (satışı zorlama) davası tek yol değildir. Özellikle stratejik bir hamle yapmak veya müzakere kapısını aralamak için daha “yumuşak” bir geçiş sağlayan alternatif bir dava daha vardır.

Elbirliği Mülkiyetinin Paylı Mülkiyete Çevrilmesi Davası

Mirasçılardan herhangi biri, diğer mirasçıların rızası olmadan Sulh Hukuk Mahkemesi‘ne başvurarak, terekeye dahil mallar (ev) üzerindeki elbirliği mülkiyetinin, paylı mülkiyete (hisseli tapuya) dönüştürülmesini isteyebilir.

Mahkeme, bu talebi diğer tüm mirasçılara tebliğ eder  ve onlara “bu dönüşüme bir itirazınız var mı veya siz paylaşma (izale-i şuyu) davası açacak mısınız?” diye sorar. Eğer belirlenen süre içinde diğer mirasçılardan “elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz” gelmezse veya diğer mirasçılar İzale-i Şuyu davası açmazsa, mahkeme mülkün tapu kaydını “elbirliği”nden “paylı” mülkiyete çevirir. Tapuda artık herkesin miras payına göre (örneğin 1/5, 1/3 gibi) hissesi yazar.   

Ortak Tapulu Ev Satışı İçin Önce Bu Davayı Açmak Zorunlu mu?

Hayır, zorunlu değildir. Bir ortak, elbirliği mülkiyetine tabi bir mal için doğrudan ortaklığın giderilmesi (İzale-i Şuyu) davası açabilir.   

Peki, o zaman bir müvekkil neden önce “Paylı Mülkiyete Çevirme” davası açsın? Bu tamamen müvekkilin nihai amacına göre belirlenecek bir avukatlık stratejisidir:

1. Müzakere Stratejisi: Bu dava, İzale-i Şuyu’dan daha az “düşmanca” bir adımdır. Diğer mirasçıları, mülkün tamamının satılacağı tehdidi olmadan, müzakere masasına çekmek için bir “hukuki uyarı” niteliği taşıyabilir.
2. Bireysel Satış Stratejisi: Müvekkil, mülkün tamamının satılmasını (İzale-i Şuyu) istemiyor, sadece kendi payından kurtulmak istiyor olabilir. Elbirliği mülkiyetinde bu imkansızdır. Önce bu davayla mülkü “paylı” hale getirir , sonra kendi hissesini üçüncü bir kişiye satar (Bu makalenin ilk bölümünde anlatılan “şufa riski”ni göze alarak).   

Satışı Zorlaştıran Özel Hukuki Durumlar

Ortaklık durumu, eğer bir boşanma sürecindeyseniz veya eviniz aile konutu olarak kullanılıyorsa, çok daha karmaşık hale gelir. Aile Hukuku kuralları, Gayrimenkul Hukuku kurallarının önüne geçebilir.

Tapuda “Aile Konutu Şerhi” Varsa Ortak Tapulu Ev Nasıl Satılır?

Eğer ortak tapulu eviniz, aynı zamanda evliliğinizin devam ettiği “aile konutu” ise ve tapu kütüğüne “Aile Konutu Şerhi” konulmuşsa , bu durum satışı doğrudan etkiler. Kanun (TMK m. 194), malik olan eşin, diğer eşin açık rızası olmadan aile konutunu satamayacağını veya üzerinde ipotek gibi haklar kuramayacağını emreder.   

Bu şerh, satışa fiziken engel değildir, ancak satışı geçersiz kılar. Diğer eşin açık rızası yoksa, satış işlemi hukuken yapılamaz. Bu şerh, mülkiyet hakkını “kısıtlayan” çok güçlü bir hukuki korumadır.   

Eşin Rızası Olmadan Yapılan Satışın İptali (Tapu İptal Davası)

Eğer bir şekilde (örneğin tapu memurunun dikkatsizliği) rıza alınmadan bir satış yapılmışsa, rızası olmayan eş, evi satın alan üçüncü kişiye karşı Tapu İptal ve Tescil Davası açarak bu satışı iptal ettirebilir. Şerh tapuda göründüğü için (aleniyet), evi alan üçüncü kişi “ben evin aile konutu olduğunu bilmiyordum” (iyiniyetliydim) savunmasını yapamaz.   

Bu koruma evlilik süresince geçerlidir. Eğer boşanma davası açılmış ve karar kesinleşmişse, o taşınmaz artık yasal olarak “aile konutu” olmaktan çıkar. Boşanma kesinleştikten sonra bu şerhin bir hükmü kalmaz ve rızaya gerek olmadan satış yapılabilir.   

Mal Paylaşımı Davası, İzale-i Şuyu Davasını Bekler mi?

Bu, özellikle boşanma sürecindeki müvekkiller için hayati bir bilgidir. Boşanma süreciyle birlikte veya boşanma davası kesinleştikten sonra, Aile Mahkemesi‘nde “Mal Rejiminin Tasfiyesi” (mal paylaşımı) davası açılır. Bu dava, evlilik içinde edinilen mallar (ev, araba vb.) üzerindeki “katılma alacağını” hesaplamak için görülür.   

Şimdi şöyle bir senaryo düşünün: Eşinizle ortak tapulu (1/2 – 1/2) bir eviniz var.

1. Siz, evin bir an önce satılması için Sulh Hukuk Mahkemesi‘nde (Görevli Mahkeme) İzale-i Şuyu Davası açtınız.
2. Eşiniz ise, “evin alımında ben daha çok katkı yaptım, benim katılma alacağım daha fazla” diyerek Aile Mahkemesi‘nde Mal Paylaşımı Davası açtı.   

Hangi mahkeme öncelikli olacak? Ev hemen satılacak mı? Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına  göre, bu durumda Aile Mahkemesi’ndeki Mal Paylaşımı davasının sonucu beklenmek zorundadır. Çünkü evin satışından elde edilecek paranın hangi oranda paylaşılacağına (belki tapudaki 1/2’ye 1/2 oranının aksine, Aile Mahkemesi 1/4’e 3/4 gibi bir orana karar verecek) Aile Mahkemesi karar verecektir.   

Bu nedenle, Sulh Hukuk Mahkemesi, Aile Mahkemesi kararını “bekletici mesele” yapar  ve İzale-i Şuyu davasını durdurur (satışı bekletir). Yani, evet, mal paylaşımı davası ortaklığın giderilmesi davasını bekletir.   

Masraflar ve Avukat Desteği

İzale-i Şuyu davası, belirli masrafları olan bir süreçtir. Bu sürecin en başında müvekkilin en çok merak ettiği konu, bu masrafların kim tarafından ve ne zaman ödeneceğidir.

İzale-i Şuyu Davasında Masrafları (Harç, Bilirkişi vb.) Kim Öder?

Davayı açan paydaş (davacı), dava harcını (maktu harç)  ve tebligat giderleri, keşif, bilirkişi ücreti gibi tüm mahkeme giderlerini davanın başında peşin olarak öder. Bu, davayı açmak için peşin bir bütçe ayırmanız gerektiği anlamına gelir.   

Ancak bu, paranın “cebinizden gittiği” anlamına gelmez. Davanın sonunda, mülk satıldığında, bu yapılan tüm mahkeme giderleri ve avukatlık ücretleri, satış bedelinden herkese paylaştırılmadan önce kesilir. Yani, sonuçta tüm masraflar, tüm ortaklara payları oranında yükletilmiş olur. Müvekkil, davanın başında ödediği parayı, sonunda payına düşen kısımdan (diğer ortakların payından da kesinti yapıldığı için) geri almış olur.   

Avukatlık Ücreti Kime Yüklenir?

Bu davalarda iki tür avukatlık ücreti vardır:

1. Sözleşme Ücreti: Sizin kendi avukatınızla anlaştığınız (genellikle Türkiye Barolar Birliği Asgari Ücret Tarifesi’nden az olamayan)  özel vekalet ücretidir. Bunu müvekkil (siz) kendi cebinden öder.   
2. Karşı Vekâlet Ücreti: Davanın sonunda, mahkemenin “kazanan taraf” lehine hükmettiği maktu bir ücrettir. İzale-i Şuyu davalarında teknik olarak bir “kaybeden” olmadığından (herkes mülkiyetten kurtulmuş olur), Yargıtay kararları uyarınca  bu karşı vekalet ücreti de genellikle tüm dava masrafları gibi kabul edilir ve satış bedelinden düşülerek tüm ortaklara payları oranında yansıtılır.   

Neden Bir Avukatla Çalışmalısınız? Avukatsız Süreçte Yaşanabilecek Hak Kayıpları

Bu makale boyunca detaylandırılan tüm riskler , bir avukatın neden gerekli olduğunu net bir şekilde açıklamaktadır. Ortak tapulu ev nasıl satılır sürecinde avukatsız bir süreçte yaşanabilecek en büyük hak kayıpları şunlardır:   

1. Davanın Anında Reddi (Usul Hatası): Dava açmadan önce zorunlu arabuluculuğa  gitmemek, davanızın daha esasına bile bakılmadan “usulden reddedilmesine” neden olur.   
2. Geri Dönülemez Mali Kayıp (Kıymet Takdiri): Düşük gelen bilirkişi raporuna 7 GÜNLÜK kritik süre içinde  usulünce (ve masrafını yatırarak) itiraz etmemek, mülkün gerçek değerinin çok altında satılmasına ve bu duruma itiraz hakkının ebediyen kaybedilmesine  yol açar. Bu, en sık yaşanan ve en acı hak kaybıdır.   
3. Davanın Yıllarca Uzaması: Eksik dilekçe, yanlış mahkemede dava açma  veya dava sırasında vefat eden bir ortağın tüm mirasçılarını (belki de 10-15 kişiyi) davaya dahil etmeyi unutmak , 1.5 yıllık davayı 4-5 yıla uzatabilir.   
4. Stratejik Hata: Müvekkilin durumuna (boşanma, miras vb.) göre hangi davanın (İzale-i Şuyu, Paylı Mülkiyete Çevirme)  veya hangi savunmanın daha avantajlı olacağını bilememek.   
5. Aile Hukuku Çatışmaları: Boşanma davası  veya Aile Konutu Şerhi  gibi özel durumların İzale-i Şuyu davasını nasıl etkileyeceğini (bekletici mesele) öngörememek.   

Ortaklığın giderilmesi davası, teknik, karmaşık ve hayati sürelere bağlı bir hukuki süreçtir. Bir avukatla çalışmak , bu süreçte bir masraf değil, mülkünüzün gerçek değerini en hızlı ve en kayıpsız şekilde alabilmeniz için yapılmış bir yatırımdır.   

Ortak Tapulu Ev Nasıl Satılır? Sonuç

“Ortak tapulu ev nasıl satılır?” sorusunun cevabı, görüldüğü üzere “anlaşarak” veya “dava açarak” şeklinde basit değildir. Mülkiyetinizin paylı (müşterek) mı  yoksa elbirliği mi (iştirak) olduğuna göre izlenecek yol tamamen değişir. Paylı mülkiyetteki Şufa (önalım) davası riski veya elbirliği mülkiyetindeki oybirliği kilidi , mülk sahiplerini hukuki bir çıkmaza sokar. Bu çıkmazın yegane çözümü ise, genellikle bir ortağın iradesiyle açılabilen Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası‘dır.   

Ancak bu dava yolu, zorunlu arabuluculuk  gibi usuli zorunluluklar ve kıymet takdirine itiraz  gibi kritik ve çok kısa sürelere (7 gün) tabi aşamalarla doludur. Bu süreçlerin takibi, özellikle ortak mülkiyetin bir boşanmadan kaynaklandığı durumlarda daha da karmaşıklaşır. Mal paylaşımı davası ile ortaklığın giderilmesi davasının hukuki çatışması (bekletici mesele) , sürecin uzmanlık gerektiren bir Boşanma Avukatı İstanbul tarafından yönetilmesini zorunlu kılabilir. Evliliğin tasfiyesi sürecinde, Aile Mahkemesi’ndeki haklarınız ile Sulh Hukuk Mahkemesi’ndeki ortaklık haklarınızın birbiriyle çelişmemesi ve senkronize ilerlemesi gerekir.   

Hakkınız olan mülkün değerini tam ve zamanında alabilmek, bu karmaşık hukuki süreçte atılacak doğru adımlara bağlıdır. Süreci bir uzmanla yönetmek, olası hak kayıplarını (özellikle düşük kıymet takdiri nedeniyle)  önler. Özellikle İstanbul gibi rekabetçi bir emlak piyasasında, mal paylaşımına konu olan gayrimenkuller için yetkin bir Boşanma Avukatı İstanbul ile çalışmak, maddi menfaatlerinizi en üst düzeyde korumanızı sağlayacaktır.   

Ortak Tapulu Ev Nasıl Satılır? Sık Sorulan Sorular

1. Hissedarlardan biri evi satmak istemezse ortak tapulu ev nasıl satılır? 

Satmak isteyen hissedarlardan biri bile, diğerlerinin rızası olmadan Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası açabilir. Mahkeme, evi açık artırmayla satar ve parayı hisseleri oranında paylaştırır. Tek bir kişinin “satmıyorum” demesi, davayı engellemez.   

2. Miras kalan ortak tapulu ev nasıl satılır? Anlaşamıyoruz. 

Miras kalan ev elbirliği mülkiyetindedir. Satış için tüm mirasçıların oybirliği gerekir. Anlaşma yoksa, mirasçılardan biri İzale-i Şuyu davası açarak evin mahkeme zoruyla satılmasını sağlayabilir.   

3. İzale-i Şuyu davası açmak için arabuluculuk zorunlu mu? Evet. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesi davalarında arabuluculuk “dava şartı” haline gelmiştir. Arabulucuya gitmeden açılan dava, başka hiçbir inceleme yapılmadan reddedilir.   

4. Hisseli (ortak) tapulu evimi bir arkadaşıma satsam, diğer ortaklar bozabilir mi? 

Evet. Diğer ortaklar, satışın kendilerine noterle bildirilmesinden itibaren 3 ay veya (bildirim yoksa) satıştan itibaren 2 yıl içinde Şufa (Önalım) Davası açabilir. Arkadaşınıza ödediği resmi satış bedelini (tapuda yazan bedeli) ödeyerek hisseyi elinden alabilirler.

5. Şufa davası nasıl engellenir? 

Satıştan önce diğer ortaklardan noterde veya tapuda “önalım hakkından feragat” beyanı alınabilir. Ayrıca, mülk fiilen bölünmüş ve kullanılıyorsa (fiili taksim), şufa davası reddedilebilir. Satış yerine bağışlama veya trampa yapılması da şufa hakkını engeller.

6. İzale-i Şuyu davasında ev kaça satılır? Bilirkişi değeri nedir? 

Mahkeme, evin güncel piyasa değerini belirlemesi için bilirkişi atar. Ev, bu raporda belirlenen değerin (kıymet takdiri) genellikle %50’sinden başlayan bir açık artırmada satılır.   

7. Bilirkişi raporu evin değerini düşük gösterdi. Ne yapmalıyım? 

Raporun size tebliğ edildiği tarihten itibaren 7 GÜN içinde, masraflarını da ödeyerek  mahkemeye itiraz etmelisiniz. Bu 7 günlük süreyi kaçırırsanız, düşük değere itiraz etme hakkınızı tamamen kaybedersiniz  ve eviniz o düşük bedel üzerinden satılır.   

8. Elbirliği mülkiyeti ile paylı mülkiyet farkı nedir? 

Elbirliği (iştirak), genellikle mirastan kalır, paylar belli değildir ve satış için oybirliği gerekir. Paylı (müşterek), hisseler bellidir (1/3 gibi) ve herkes kendi hissesini (şufa riskiyle) satabilir.   

9. İzale-i Şuyu davasında açık artırmaya ortaklar girebilir mi? 

Evet. Evin ortağı (paydaşı) olmanız ihaleye girmenize engel değildir. Diğer ortaklar gibi siz de teklif verip evi satın almayı deneyebilirsiniz.   

10. İzale-i Şuyu dava masraflarını kim öder? 

Davayı açan taraf masrafları (harç, bilirkişi vb.) davanın başında öder. Ancak dava bittiğinde ve ev satıldığında, bu yapılan tüm masraflar satıştan elde edilen toplam paradan kesilir. Yani sonuçta, tüm ortaklar masraflara hisseleri oranında katılmış olur.   

11. Evde “Aile Konutu Şerhi” var. Bu ortak tapulu ev nasıl satılır? 

Malik olmayan eşin (tapuda adı geçmeyen eşin) açık rızası olmadan satılamaz. Eğer rıza olmadan satılırsa, diğer eş dava açıp satışı iptal ettirebilir.   

12. Boşanma davası varken ortak ev için İzale-i Şuyu davası açılabilir mi? 

Açılabilir. Ancak, eğer eşler arasında Aile Mahkemesi’nde görülen bir “Mal Rejiminin Tasfiyesi” (mal paylaşımı) davası varsa, Yargıtay kararlarına göre İzale-i Şuyu davası (Sulh Hukuk Mah.) bu davanın sonucunu beklemek zorundadır. Buna “bekletici mesele” denir.