Hisseli mülkiyet, bir taşınmaza birden fazla kişinin ortak olması durumudur. Bu ortaklık genellikle miras yoluyla veya birlikte satın alma yoluyla kurulur. Başlangıçta bir sorun teşkil etmese de, zamanla paydaşlar arasında yönetim, kullanım, satış veya paylaşım konularında “hisseli arsalarda anlaşmazlık olursa ne olur” sorusunu sordurtan ciddi problemler çıkması kaçınılmaz hale gelebilmektedir. Hisseli arsalarda anlaşmazlık yaşanması, mülkiyet hakkının kullanımını adeta kilitleyebilir. Bir paydaşın arsayı satmak istemesi, diğerinin buna karşı çıkması, bir paydaşın tüm arsayı izinsiz kullanması veya üçüncü kişilere kiraya vermeye çalışması gibi durumlar, hissedarlar arasında sıkça görülen problemlerdir.
Türk Medeni Kanunu, bu tür anlaşmazlıkların çözümü için çeşitli hukuki yollar öngörmüştür. Ancak bu yollar, mülkiyetin türüne, anlaşmazlığın nedenine ve paydaşların niyetine göre değişiklik gösterir. Paydaşların kendi aralarında anlaşarak bir çözüm bulması (rızai taksim) her zaman öncelikli olsa da, bu genellikle mümkün olmaz. İşte bu noktada, yasal haklarınızı korumak ve mülkiyet üzerindeki kilitlenmeyi çözmek için dava yoluna başvurmak tek seçenek olarak kalabilir. Bu kapsamlı rehber, avukat arayışında olan potansiyel müvekkiller için hisseli arsalardaki anlaşmazlıkların hukuki sonuçlarını ve çözüm yollarını detaylı bir şekilde ele alacaktır.
Anlaşmazlık Türleri (Paylı Mülkiyet ve Elbirliği Mülkiyeti)
Hisseli arsalarda anlaşmazlık olursa ne olur sorusunun cevabı, öncelikle sahip olduğunuz mülkiyetin hukuki niteliğine bağlıdır. Tapu senedinizde veya mirasçılık belgenizde mülkiyet türü “paylı mülkiyet” (müşterek mülkiyet) veya “elbirliği mülkiyeti” (iştirak halinde mülkiyet) olarak görünebilir. Bu iki tür arasındaki fark, yönetim ve tasarruf yetkilerini temelden etkiler ve hangi davaları açabileceğinizi belirler.
Paylı Mülkiyet (Müşterek Mülkiyet)
Paylı mülkiyet, Türk Medeni Kanunu (TMK) m.688 ve devamında düzenlenmiştir. Bu mülkiyet türünde, her paydaşın mülk üzerinde belirli bir payı (örneğin 1/2, 1/4, 3/16 gibi) vardır. Bu pay, mülkün fiziken bölünmüş bir parçasını değil, bütün üzerinde oransal bir hakkı ifade eder. Her paydaş, kendi payı üzerinde bir malik gibi hak ve yükümlülüklere sahiptir. Bu durum, paydaşın kendi payını diğerlerinden izin almadan satabilmesi veya üzerine haciz konulabilmesi gibi esneklikler sağlar.
Ancak anlaşmazlık tam da bu noktada başlar. Mülkün yönetimi söz konusu olduğunda, kanun farklı çoğunluklar arar. Örneğin, arsanın kiraya verilmesi veya mevcut bir kiracının tahliyesi gibi “önemli yönetim işleri” için hem pay çoğunluğunun (yani mülkün yarısından fazlasına sahip olanların) hem de paydaş çoğunluğunun (yani sayıca fazla olanların) bir araya gelmesi gerekir. Eğer mülkiyet iki kardeş arasında %50-%50 paylaşılmışsa , hiçbir konuda “önemli yönetim işi” kararı alınamaz. Bu durum, mülkün atıl kalmasına veya bir paydaşın fiili kullanımının diğerinin hakkını ihlal etmesine yol açar. Benzer şekilde, bir paydaşın kendi payını dilediği gibi bir yabancıya satma hakkı , diğer paydaşlar için mülke yabancı birinin girmesi riskini doğurur ve bu durum “Şufa (Önalım) Hakkı” davasının temelini oluşturur.
Elbirliği Mülkiyeti (İştirak Halinde Mülkiyet)
Elbirliği mülkiyeti, genellikle miras yoluyla oluşan bir ortaklık türüdür. Paylı mülkiyetin aksine, burada ortakların belirlenmiş payları (1/2, 1/4 gibi) yoktur. Kanun veya sözleşme gereği bir araya gelen ortaklar (mirasçılar), mülkün tamamına birlikte maliktirler. Her bir ortağın hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır.
Bu mülkiyet türünün en belirgin ve en sorunlu özelliği, yönetim ve tasarruf işlemleri için oybirliği şartı aramasıdır. Yani, 10 mirasçısı olan bir arsada, 9 mirasçı satışı kabul etse bile, sadece 1 mirasçının “hayır” demesi satışı tamamen engeller. Bu durum, ortaklar arasında müteselsil sorumluluk (birlikte sorumluluk) yaratır ve yönetimi imkansız hale getirir. Hisseli arsalarda anlaşmazlık kilitlenmeye dönüştüğünde, genellikle temelinde elbirliği mülkiyeti yatar. Bu mülkiyet türünde, bir ortağın “sorun çıkarması” durumunda, paylı mülkiyetteki gibi o ortağı “paydaşlıktan çıkarma” davası açma imkanı da bulunmamaktadır. Tek çözüm, bu mülkiyet türünü tamamen sona erdirmektir.
Rızai Taksim ve Fiili Taksim
Kanun, paydaşların mahkemeye gitmeden önce kendi aralarında anlaşarak ortaklığı sonlandırmasını veya düzenlemesini teşvik eder. Bu iki yolla yapılabilir: Rızai Taksim (yazılı anlaşma) veya Fiili Taksim (eylemli paylaşım).
Rızai Taksim Sözleşmesi
Rızai taksim, adından da anlaşılacağı gibi, tüm paydaşların rızasıyla mülkün nasıl paylaşılacağına karar verdikleri bir sözleşmedir. Bu, ortaklığın giderilmesi davasına (izale-i şuyu) gitmeden önce bir anlaşmaya varmak anlamına gelir. Mirasçılar arasında yapılıyorsa “Miras Taksim Sözleşmesi” olarak da bilinir. Ancak bu barışçıl çözümün geçerliliği, çok katı şekil şartlarına bağlıdır.
Geçerli bir rızai taksim sözleşmesi için, öncelikle yazılı olarak yapılması zorunludur. Paydaşların kimlik bilgileri ve paylaşımın tüm detayları sözleşmede açıkça yer almalıdır. Daha da önemlisi, bu paylaşımın tapu siciline tescil edilmesi, yani resmiyete dökülmesi gerekir. Aksi takdirde, paydaşların kendi aralarında imzaladıkları basit (adi yazılı) bir kağıt, tapuda bir geçerlilik sağlamayabilir. Yıllar sonra bir paydaş veya mirasçısı bu anlaşmayı tanımadığını söylediğinde, bu “anlaşma”nın kendisi yeni bir davanın (“tescile zorlama davası” veya “geçerliliğin tespiti” ) konusu haline gelir.
Fiili Taksim
Bazen paydaşlar arasında yazılı bir “Rızai Taksim” sözleşmesi bulunmaz, ancak yıllar içinde fiili bir kullanım durumu oluşmuştur. Örneğin, 500 metrekarelik arsanın ön 250 metresini bir kardeş, arka 250 metresini diğer kardeş kullanmış, araya çit çekmiş ve bu durum 20 yıldır kimse itiraz etmeden sürmüştür. Bu duruma hukukta “fiili taksim” denir.
Fiili taksim, özellikle bir davada Yargıtay’ın bakış açısını tamamen değiştirebilir. Bunun en net örneği “Şufa (Önalım) Hakkı” davasında görülür. Normalde, bir paydaş payını üçüncü bir kişiye satarsa, diğer paydaşın bu payı aynı bedelle geri alma hakkı (şufa hakkı) vardır. Ancak Yargıtay, yerleşik içtihatlarında şunu söylemektedir: Eğer paydaşlar arasında fiili bir taksim varsa ve satan paydaş fiilen kendisine ayrılmış olan bu bölümü üçüncü bir kişiye satmışsa, diğer paydaşın şufa hakkını kullanması kötü niyetlidir ve dürüstlük kuralına (TMK m.2) aykırıdır. Mahkeme, bu durumda şufa davasını reddeder. Çünkü fiili taksimle birlikte paydaşlar, ortak hareket etme iradelerini kaybetmiş ve mülkü fiilen bağımsız parçalara ayırmış kabul edilirler. Bu durum, davanızın kaderini değiştirecek kritik bir ayrıntıdır.
Hisseli Arsalarda Anlaşmazlık Durumunda En Yaygın Dava Yolları
Barışçıl yollar tükendiğinde veya fiili durumlar hukuki bir soruna dönüştüğünde, kanun paydaşlara çeşitli dava hakları tanımıştır. Sorunun niteliğine göre açılacak dava türü de değişmektedir.
Hisseli Yerin Haksız Kullanımı (Ecrimisil)
Ecrimisil, bir malın, malikinin izni dışında ve kötü niyetli olarak kullanılması (haksız işgal) karşılığında talep edilen tazminattır. Eğer hisseli arsanızı sizden izinsiz bir üçüncü kişi işgal ediyorsa, bu kişiye karşı ecrimisil davası açabilirsiniz. Ancak asıl karmaşık durum, işgali yapanın diğer paydaşlardan biri olmasıdır.
Paydaşlar arasında ecrimisil talep edilebilmesi için, Yargıtay’ın aradığı çok önemli bir şart vardır: “İntifadan Men” (Kullanımdan Men Etme). Eğer bir paydaş (örneğin kardeşiniz) hisseli evde oturuyor veya arsayı tek başına ekiyorsa, onu dava etmeden önce noter kanalıyla bir ihtarname çekerek “Benim payımı da haksız olarak kullanıyorsun, bu kullanıma rızam yok, ya payıma düşen kullanım bedelini (kira) öde ya da kullanımına son ver” demeniz gerekir. Bu uyarıyı yapmadığınız sürece, Yargıtay “paydaşın rızasının olduğu” (zımni rıza) varsayımıyla hareket eder. Dolayısıyla, intifadan men şartı yerine getirilmemişse, geriye dönük işgal tazminatı talep edemezsiniz. Bu teknik şart, yıllar süren haksız kullanımlarda dahi alacak hakkınızı kaybetmenize neden olabilir. Ecrimisil davalarında zamanaşımı süresi, dava tarihinden geriye doğru 5 yıldır.
Müdahalenin Meni (El Atmanın Önlenmesi) Davası
Ecrimisil davası geçmişe yönelik bir tazminat talep ederken, Müdahalenin Meni (El Atmanın Önlenmesi) davası şu anda devam eden haksız müdahaleyi durdurmaya yöneliktir. Örneğin, diğer paydaşın arsanıza izinsiz olarak duvar örmesi, bina yapması , üzerine mal bırakması veya sizin kullanmanızı engellemesi gibi durumlarda bu dava açılır. Bu dava, mülkiyet hakkına dayandığı için herhangi bir zamanaşımına tabi değildir.
Ancak, paydaşlar arasındaki Müdahalenin Meni davalarında Yargıtay’ın çok önemli bir kriteri vardır. Eğer bir paydaş, “Diğer paydaş arsanın çoğunu kullanıyor, ben payımdan az yer kullanıyorum” iddiasıyla dava açarsa, Yargıtay bu davayı reddedebilir. Yargıtay’a göre, eğer sorun mülkün sınırları veya paylaşım oranı ile ilgiliyse, yani bir taksim anlaşmazlığı varsa, bunun çözümü Müdahalenin Meni davası değildir. Yargıtay, bu durumda paydaşı “kesin sonuç getiren taksim veya şuyuun satış yoluyla giderilmesi davası” (yani İzale-i Şuyu) açmaya yönlendirir. Bu, “yanlış dava” açarak zaman ve para kaybetmemek için mutlaka bir avukatla değerlendirilmesi gereken kritik bir ayrıntıdır.
Paydaşın Hissesini Habersiz Satması
Paylı mülkiyette (müşterek mülkiyet), bir paydaşın kendi payını satmak için diğer paydaşlardan izin almasına gerek yoktur. Ancak, paydaş payını paydaş olmayan üçüncü bir kişiye (bir yabancıya) satarsa, diğer paydaşların yasal bir hakları doğar: Şufa (Önalım) Hakkı. Bu hak, diğer paydaşlara, satılan payı aynı şartlarla ve aynı bedelle öncelikli olarak satın alma yetkisi verir.
Bu dava, payı satan eski paydaşa değil, payı satın alan yeni alıcıya (üçüncü kişiye) karşı açılır. Dava açıldığında, davacı paydaşın, tapuda gösterilen satış bedelini mahkemenin belirleyeceği yere depo etmesi gerekir. Bu davada iki kritik hak düşürücü süre vardır: Satışın öğrenilmesinden itibaren 3 ay ve her halükarda satışın yapıldığı tarihten itibaren 2 yıl. Bu süreler geçirilirse hak kaybedilir. Ancak, Yargıtay’ın bu sürelere ilişkin çok önemli bir yorumu vardır. Yargıtay, 3 aylık “öğrenme” süresinin başlaması için, alıcının veya satıcının diğer paydaşlara satışı noter kanalıyla bildirmesi gerektiğini belirtmektedir. Eğer böyle resmi bir bildirim yapılmamışsa, paydaş satışı başka bir yolla (örneğin tapuda görerek) öğrenmiş olsa bile 3 aylık süre işlemeye başlamaz. Bu durumda, paydaşın tek kısıtlaması 2 yıllık süredir.
Paydaşlıktan Çıkarma Davası
Bu, hisseli mülkiyetteki en ağır yaptırım türüdür ve nadiren uygulanır. Türk Medeni Kanunu m.696 uyarınca , paydaşlardan biri, diğer paydaşlara karşı yükümlülüklerini ağır biçimde ihlal ederse ve bu davranışlarıyla mülkiyet ilişkisinin devamını çekilmez hale getirirse, diğer paydaşlar o paydaşın mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarılmasını talep edebilir.
Bu davanın şartları çok ağırdır. Basit anlaşmazlıklar, kavgalar veya gürültü yapmak bu dava için yeterli değildir. Mülkü yakmaya teşebbüs etmek, mülkte yasa dışı faaliyetler yürütmek veya diğer paydaşların mülke girişini fiziksel tehditle engellemek gibi ağır durumlar gereklidir. Önemli bir kısıtlama ise, bu davanın sadece paylı mülkiyette (müşterek mülkiyet) açılabilmesidir. Miras yoluyla edinilen elbirliği mülkiyetinde paydaşlıktan çıkarma davası açılamaz.
Hisseli Arsalarda Anlaşmazlık Olursa Ne Olur?
Yukarıda sayılan tüm davalar (Ecrimisil, Meni Müdahale, Şufa) mevcut ortaklık ilişkisini devam ettirerek içindeki bir sorunu çözmeyi amaçlar. Ancak Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası, ortaklığın kendisini bitirmeyi amaçlayan nihai ve kesin çözüm yoludur. Hisseli arsalarda anlaşmazlık olursa ne olur sorusunun en kesin hukuki cevabı bu davadır. Paydaşlardan herhangi biri, diğerlerinin rızası olmasa bile, bu davayı açarak ortaklığın sona erdirilmesini talep edebilir.
İzale-i Şuyu Davası Nedir ve Anlaşmazlık Süreci Nasıl Başlar?
İzale-i Şuyu davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir maldaki (taşınır veya taşınmaz) ortaklığı sona erdiren bir dava türüdür. Bu dava, diğer paydaşların rızasına bakılmaksızın, tek bir paydaşın talebiyle dahi açılabilir. Ancak, 2023 yılı itibarıyla bu davayı açmadan önce zorunlu bir hukuki adım daha getirilmiştir: Arabuluculuk.
Ortaklığın giderilmesi davaları, artık “dava şartı arabuluculuk” kapsamındadır. Bu, mahkemeye dava dilekçesi vermeden önce, bir arabulucuya başvurarak diğer paydaşları görüşmeye davet etmenizin zorunlu olduğu anlamına gelir. Eğer taraflar arabuluculuk sürecinde anlaşamazlarsa, arabulucu tarafından “anlaşamama son tutanağı” düzenlenir. Bu tutanak dava dilekçesine eklenmeden açılan davalar, mahkeme tarafından esasa girilmeksizin usulden reddedilecektir. Bu zorunluluk, taraflara mahkeme masrafları ve uzun yargılama süreleri olmaksızın son bir anlaşma şansı vermeyi amaçlar.
Görevli Mahkeme ve Tüm Paydaşların Dahil Olması
Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa, dava açma süreci başlar. Bu davalarda görevli mahkeme, malın değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesi‘dir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Bu davanın en zorlu ve süreci en çok uzatan kısmı, tüm paydaşların davada taraf olarak yer almasının zorunlu olmasıdır. Dava, paydaşlardan biri tarafından diğer tüm paydaşlara karşı açılır. Eğer paydaşlardan biri veya birkaçı ölmüşse, bu dava ölen paydaşların tüm mirasçılarına karşı açılmak zorundadır. Bu, veraset ilamlarının (mirasçılık belgesi) alınmasını, tüm mirasçıların adreslerinin tek tek tespit edilmesini ve her birine usulüne uygun tebligat yapılmasını gerektirir. Eğer paydaş sayısı çoksa, yurtdışında yaşayanlar varsa veya adresleri bilinmeyenler bulunuyorsa, davanın sadece bu tebligat aşaması bile aylarca, hatta yıllarca sürebilir.
Aynen Taksim (Fiziki Paylaşım) Anlaşmazlığı Çözer mi?
Mahkeme, tüm tarafları davaya dahil ettikten sonra, ortaklığın nasıl giderileceğine karar verecektir. Kanun, mahkemeye iki seçenek sunar: Aynen Taksim (fiziki bölüşüm) veya Satış Yoluyla Taksim. Davacı “satış” istese bile, hâkim öncelikle aynen taksimin mümkün olup olmadığını araştırmakla yükümlüdür.
Aynen taksim, arsanın imar durumuna veya niteliğine göre fiziken bölünerek (örneğin iki ayrı parsele dönüştürülerek) paydaşlara verilmesidir. Ancak bu bölünmenin arsada önemli bir değer kaybına yol açmaması gerekir. Eğer arsanın fiziken bölünmesi (örneğin imar mevzuatı nedeniyle) mümkün değilse veya bölünme halinde mülk fahiş bir değer kaybına uğrayacaksa , mahkeme aynen taksim talebini reddeder. Bu noktada çok kritik bir istisna vardır: Eğer hisseli arsa üzerinde bir bina varsa ve bu bina “Kat Mülkiyeti Kanunu” uyarınca bağımsız bölümlere (daire, dükkan) ayrılmaya uygunsa, Yargıtay bu durumda satış yoluyla ortaklığın giderilmesine izin vermez; mahkemenin kat mülkiyeti kurarak aynen taksim yapması gerektiğini belirtir.
Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi ve İhale Süreci
Mahkeme, aynen taksimin mümkün olmadığına kanaat getirirse, taşınmazın açık artırma yoluyla satılarak bedelinin paydaşlara payları oranında dağıtılmasına karar verir. Bu satış, İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre, mahkemenin görevlendireceği bir satış memuru tarafından yürütülür. Satış günü ilan edilir ve ihale yapılır.
Bu noktada, mülkün yabancıların eline geçmesini istemeyen paydaşlar için çok önemli bir stratejik hamle vardır. Normalde açık artırma, en yüksek bedeli veren herkese açıktır. Ancak, eğer TÜM paydaşlar birlikte onay verirlerse, mahkemeden satışın sadece paydaşlar arasında yapılmasını talep edebilirler. Bu durumda, ihaleye dışarıdan kimse giremez; sadece paydaşlar birbirlerinin payını almak için teklif verir. Bu, özellikle miras kalan aile mülklerini korumak isteyen paydaşlar için hayati bir seçenektir.
Miras ve Boşanmada Hisseli Mülkiyet
Hisseli mülkiyet anlaşmazlıkları, sıklıkla Gayrimenkul Hukukunun, Aile Hukuku ve Miras Hukuku ile kesiştiği karmaşık davalara dönüşür.
Miras Kalan Hisseli Arsalarda Anlaşmazlıklar
Bir kişi vefat ettiğinde, taşınmazları otomatik olarak mirasçılarına geçer ve bu mülkiyet “Elbirliği Mülkiyeti” statüsünde olur. Mirasçılar öncelikle tapuda “intikal” işlemi yaptırarak mülkiyetin kendi adlarına (elbirliği olarak) tescil edilmesini sağlamalıdır. Ancak bu tescil, paylaşımı çözmez. Miras kalan arsadaki anlaşmazlığı çözmenin iki yolu vardır: Birincisi, tüm mirasçıların bir araya gelerek yazılı bir “Miras Taksim Sözleşmesi” yapması ve tapuda bu anlaşmaya göre mülkleri ayırmasıdır. İkincisi ise, bir anlaşma sağlanamaması durumunda , mirasçılardan herhangi birinin diğerlerine karşı “Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu)” davası açmasıdır.
Boşanma Sürecinde Hisseli Tapu Anlaşmazlığı ve Paylaşımı
Boşanma davaları, genellikle gayrimenkul paylaşımını da içerir. Eğer eşlerin evlilik birliği içinde edindikleri veya ortak oldukları hisseli bir tapu varsa, durum karmaşıklaşır. İlk olarak, bu hissenin nasıl edinildiğine bakılır. Eğer hisseli arsa payı, eşlerden birine miras yoluyla veya evlilikten önce (onun kişisel malı olarak) gelmişse, bu mülk “kişisel mal” sayılır ve boşanmada mal paylaşımına (mal rejiminin tasfiyesi) dahil edilmez.
Ancak, hisseli arsa payı, 01 Ocak 2002 sonrası evlilik birliği içinde satın alınmışsa , bu “edinilmiş mal” kabul edilir. Bu durumda, tapu kimin adına olursa olsun, diğer eşin bu mal üzerinde “katılma alacağı” hakkı doğar. Burada paydaşların (karı-kocanın) iki ayrı hukuki sorunu ortaya çıkar: Birincisi, Aile Mahkemesinde görülecek olan “Mal Rejiminin Tasfiyesi” davası. İkincisi ise, mülkiyetin fiziken ayrılması için Sulh Hukuk Mahkemesinde görülecek olan “Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu)” davası. Bu iki davanın birbiriyle eşgüdümlü yürütülmesi, hak kaybı yaşanmaması için Aile Hukuku ve Gayrimenkul Hukuku alanlarında uzmanlık gerektirir.
Hisseli Arsalarda Anlaşmazlık Olursa Ne Olur? Sonuç
Peki, son tahlilde hisseli arsalarda anlaşmazlık olursa ne olur? Bu durum, Türk Medeni Kanunu’nun en teknik ve karmaşık alanlarından birini oluşturur. Görüldüğü üzere, atılacak her adımın (“intifadan men” şartı , “şufa” hak düşürücü süreleri , “arabuluculuk” dava şartı , “fiili taksim” savunması ) davanın kaderini değiştirebilecek kritik sonuçları vardır. Yargıtay’ın sık sık vurguladığı gibi, yanlış bir dava (Müdahalenin Meni yerine İzale-i Şuyu gerekmesi ) açmak, yıllar süren hak kayıplarına ve gereksiz masraflara yol açabilir.
Bu davalar, sadece bir gayrimenkul anlaşmazlığı değil, çoğu zaman bir miras hukuku veya boşanma hukuku sorunudur. Tıpkı mal rejiminin tasfiyesi gibi teknik ve karmaşık davalarda uzman bir Boşanma Avukatı İstanbul merkezli bir arayışta nasıl kritik bir rol oynuyorsa, hisseli mülkiyet davalarında da doğru uzmanın seçilmesi davanın kaderini belirleyecektir. Hak kayıplarını önlemek ve “paydaşlar arası satış” gibi stratejik hamlelerden faydalanarak en doğru hukuki adımları atmak için, gayrimenkul hukukunun yanı sıra aile hukukuyla kesişen bu tip davalarda deneyimli bir Boşanma Avukatı İstanbul ve çevresindeki müvekkillere sağladığı gibi kapsamlı bir hukuki destek almak hayati önem taşımaktadır.
Hisseli Arsalarda Anlaşmazlık Olursa Ne Olur?
İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) davası ne kadar sürer?
Ortaklığın giderilmesi davasının süresi, davanın karmaşıklığına göre değişir. Ortalama olarak, bu davaların 1 ila 1.5 yıl arasında sürmesi beklenir. Ancak bu süre, mahkemenin iş yüküne, davaya konu paydaş sayısına, paydaşlardan vefat edenlerin olup olmamasına , mirasçılarının bulunmasının ve onlara tebligat yapılmasının zorluğuna ve bilirkişi raporlarına yapılacak itirazlara bağlı olarak ciddi şekilde uzayabilir.
Hisseli arsama izinsiz ev yapıldı, bu bir anlaşmazlık, ne yapabilirim?
Hisseli bir arsaya ev veya herhangi bir yapı inşa edilebilmesi için, tüm hissedarların rızasının alınması yasal bir zorunluluktur. Hissedarlardan birinin bile onayı olmadan yapılan yapılar, “kaçak yapı” veya “haksız inşaat” statüsündedir. Rızası olmayan diğer paydaşlar, bu haksız müdahaleye karşı “Müdahalenin Meni (El Atmanın Önlenmesi)” davası açarak yapının yıkılmasını (kal’ini) talep edebilirler. Ayrıca, geriye dönük son 5 yıl için “Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı)” talep etme hakları da saklıdır.
Paydaşlardan biri hissesini satmak istemezse bu anlaşmazlık satışa engel olabilir mi?
Bu sorunun cevabı, hangi satışın kastedildiğine bağlıdır. Eğer bir paydaş, kendi hissesini satmak istiyorsa, diğer paydaşlar buna engel olamaz. Ancak eğer arsanın tamamının satışı söz konusuysa, evet, bir paydaşın rıza vermemesi “rızai satışı” (anlaşmalı satışı) engeller. Fakat bu engel kalıcı değildir. Arsanın satılmasını isteyen diğer paydaşlar, rıza vermeyen paydaşa rağmen “Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu)” davası açabilirler. Mahkeme, arsanın bölünmesinin mümkün olmadığına karar verirse, istemeyen paydaşın iradesine bakmaksızın arsanın tamamının ihale yoluyla satılmasına karar verecektir.
Hissedarlardan biri kendi payını habersiz satarsa anlaşmazlık durumunda ne olur?
Bir hissedar, kendi payını satmak için diğer hissedarlardan izin almak veya onlara haber vermek zorunda değildir. Ancak, eğer bu satışı paydaş olmayan üçüncü bir kişiye (yabancıya) yaparsa, diğer paydaşların yasal “Şufa (Önalım) Hakkı” doğar. Diğer paydaşlar, bu satışı öğrendikleri tarihten itibaren 3 ay ve her halükarda satıştan itibaren 2 yıl içinde dava açarak, satılan payın tapuda gösterilen satış bedelini ödeyerek kendi adlarına tescil edilmesini (geri almayı) talep edebilirler.
Miras kalan hisseli arsayı anlaşmazlık olmadan nasıl bölebiliriz?
Miras kalan hisseli bir arsayı paylaşmanın temelde iki yolu vardır. Birinci ve en hızlı yol anlaşma yoludur. Bu yolda, tüm mirasçıların oybirliği ile bir araya gelerek yazılı bir “Miras Taksim Sözleşmesi” imzalaması ve bu sözleşmeye uygun olarak tapuda devir işlemlerini yapması gerekir. İkinci yol ise dava yoludur. Eğer mirasçılar arasında anlaşma sağlanamıyorsa , mirasçılardan sadece birinin talebiyle Sulh Hukuk Mahkemesi’nde “Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu)” davası açılabilir. Bu davada mahkeme, arsanın fiziken bölünmesinin (aynen taksim) mümkün olup olmadığını araştırır; mümkün değilse arsayı satarak elde edilen parayı mirasçılara payları oranında dağıtır.
Hisseli tapu boşanmada anlaşmazlık olursa nasıl paylaşılır?
Hisseli bir tapunun boşanmada paylaşılıp paylaşılmayacağı, o hissenin “kişisel mal” mı yoksa “edinilmiş mal” mı olduğuna bağlıdır. Eğer hisseli pay, eşlerden birine miras yoluyla kalmışsa veya evlilikten önce edinilmişse, bu “kişisel mal” sayılır ve boşanmada diğer eş bundan pay talep edemez. Ancak, hisseli payın bedeli evlilik birliği içinde (01 Ocak 2002 sonrası) ödenerek satın alınmışsa, bu “edinilmiş mal” kabul edilir. Bu durumda diğer eş, boşanma davası ile birlikte veya ayrı bir dava olarak açacağı “Mal Rejiminin Tasfiyesi” davası yoluyla, o hisseden payına düşen “katılma alacağını” (değer artış payını) talep etme hakkına sahip olur.
