Fiili Taksim Ortaklığın Giderilmesine Engel Mi?
Türkiye’deki mülkiyet yapısı, özellikle miras veya boşanma gibi hukuki süreçler sonrasında, karmaşık ve zorlayıcı bir hale gelebilmektedir. Bir taşınmaza (arsa, tarla, konut veya işyeri) tapuda hisseli olarak sahip olabilirsiniz. Bu mülkiyet, paylı mülkiyet (müşterek mülkiyet) veya elbirliği mülkiyeti (iştirak halinde mülkiyet) şeklinde olabilir. Kağıt üzerinde mülkiyet hakkınız olsa da, gerçek hayatta bu hakkınızı tam olarak kullanamadığınız bir “kilitlenme” durumuyla karşı karşıya kalmanız muhtemeldir. Belki de diğer hissedarlar, yıllar önce yapılmış sözlü bir anlaşmaya veya zamanla oturmuş bir “eylemli kullanma biçimine” dayanarak taşınmazın belirli bölümlerini fiilen işgal etmekte veya kullanmaktadır. Fiili Taksim Ortaklığın Giderilmesine Engel Mi?
İşte bu duruma, hukuk dilinde fiili taksim denir. Yıllardır süregelen bu gayri resmi kullanım düzeni, sizin kendi payınızı satmanıza, kiraya vermenize veya üzerinde tam bir tasarrufta bulunmanıza engel oluyor olabilir. Bu noktada, mülkiyet hakkınızın tapuda saklı kalmasının bir anlamı kalmadığını düşünebilir ve bu hukuki çıkmazdan kurtulmak isteyebilirsiniz. Aklınızdaki en büyük soru ve endişe şudur: “Diğer paydaşların ileri sürdüğü bu fiili durum, benim yasal hakkım olan ortaklığın bitirilmesini talep etmeme, yani ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açmama engel olur mu?” Bu makale, tam da bu sorunun cevabını vermek için, yani fiili taksim ortaklığın giderilmesine engel mi? sorusunu potansiyel müvekkiller için aydınlatmak amacıyla hazırlanmıştır. Bu kritik soruyu Yargıtay içtihatları ve hukuki doktrin ışığında detaylıca inceleyeceğiz.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir?
Sahip olduğunuz hukuki çözümü tam olarak anlamak için, öncelikle ortaklığın giderilmesi davasının ne olduğunu netleştirmeliyiz. İzale-i şuyu davası olarak da bilinen bu dava, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu olan taşınır veya taşınmaz mallardaki ortak mülkiyet rejimini yasal olarak sona erdiren yenilik doğurucu bir davadır. Türk Medeni Kanunu, hiçbir paydaşı istemediği bir mülkiyet ortaklığında kalmaya zorlamaz. Bu nedenle, paydaşlardan (hissedarlardan) herhangi biri , diğerlerinin rızası olmasa dahi, bu davayı açarak ortaklığın sonlandırılmasını talep etme hakkına sahiptir. Bu dava, fiili taksim ortaklığın giderilmesine engel mi? sorusunun gündeme geldiği ana hukuki yoldur.
Bu dava açıldığında, mahkemenin önünde iki temel çözüm yolu vardır. Öncelikle hâkim, dava konusu malın fiziki olarak bölünmesinin mümkün olup olmadığını araştırır. Eğer mümkünse, aynen taksim yoluyla, yani malın fiziken parçalara ayrılarak her paydaşa hissesi oranında bağımsız bir mülk verilmesine karar verilir. Örneğin, bir arsanın parsellere ayrılması veya kat mülkiyeti kurulabilecek bir binada bağımsız bölümlerin paylaştırılması gibi. Eğer aynen taksim mümkün değilse veya bu işlem malın değerinde önemli bir azalmaya yol açacaksa , mahkeme satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verir. Bu durumda mal, genellikle açık artırma (ihale) yoluyla satılır ve elde edilen bedel, hissedarlara hisseleri oranında dağıtılır.
Fiili Taksim Nedir ve Hukuki Anlamı Nedir?
Potansiyel müvekkillerimizin önündeki en büyük engel olarak gördükleri fiili taksim kavramını hukuki olarak doğru tanımlamak, sorunun çözümünün anahtarıdır. Yargıtay kararlarına göre fiili taksim, “…payın ilişkin bulunduğu taşınmazın paydaşlarınca özel olarak kendi aralarında taksim edilmesi ve her bir paydaşın belirli bir kısmı kullanması durumudur”. Bu, tapu sicilinde resmi bir geçerliliği olmayan, genellikle yazılı bir şekle dahi dökülmemiş, şekilsiz bir anlaşmadır. Çoğu zaman paydaşların örtülü bir rızası (zımni kabul, susma, uzun süre itiraz etmeme) veya zamanla oluşan eylemli bir bölüşme şeklinde ortaya çıkar.
Örneğin, miras kalan bir tarlada kardeşlerden birinin kuzey cephesini, diğerinin güney cephesini yıllardır ekip biçmesi ve bu duruma kimsenin ses çıkarmaması, tipik bir fiili taksim örneğidir. Buradaki kritik nokta şudur: Fiili taksim, mülkiyetin tapudaki durumunu değiştirmez. Bu durum, paydaşlar arasında sadece bir kullanım düzenlemesi yaratır; tapudaki paylı veya elbirliği mülkiyeti statüsünü sona erdirmez. Bu nedenle, bu fiili durumun yasal bir davayı etkileyip etkilemeyeceği, yani fiili taksim ortaklığın giderilmesine engel mi? sorusu, mülkiyet sahipleri için hayati önem taşır.
Fiili Taksim Ortaklığın Giderilmesi Davasını Engeller Mi?
Geldik makalemizin ana sorusuna. Bu fiili kullanım durumu, sizin ortaklığı bitirme davanızı engelleyebilir mi? Bu sorunun cevabı, mülkiyetin türüne göre (paylı veya elbirliği) ve Yargıtay’ın hangi dava türüne baktığına göre değişen kritik bir hukuki nüans içermektedir.
Paylı (Müşterek) Mülkiyette Fiili Taksim Ortaklığın Giderilmesine Engel Mi?
Potansiyel müvekkillerimizin büyük çoğunluğunun sorduğu fiili taksim ortaklığın giderilmesine engel mi? sorusunun paylı (müşterek) mülkiyet için cevabı net ve kesindir: Hayır, engel değildir.
Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda, taraflar arasında ne kadar uzun süredir devam ederse etsin, bir fiili taksim durumunun varlığı, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasının açılmasına ve yürütülmesine engel teşkil etmez. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin eski ancak istikrar kazanmış kararlarında bu durum açıkça belirtilmiştir: Mahkeme, paylı mülkiyette açılan izale-i şuyu davalarında tarafların fiili taksim sözleşmesini veya bu yöndeki iddialarını dinlemeyecek ve bu durumun davaya bir etkisi olmayacaktır.
Mahkemenin yapacağı tek şey, tapu kayıtlarını esas almak ve kanunun emrettiği yolu izlemektir. Hâkim, öncelikle dava konusu malın aynen taksiminin (fiziki olarak bölünmesinin) mümkün olup olmadığını araştıracaktır. Eğer bu mümkün değilse, taraflar arasındaki fiili kullanım durumuna bakılmaksızın, doğrudan satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verecektir. Bunun nedeni, ortaklığın giderilmesi hakkının, mülkiyet hakkının özünden doğan ve tapu kaydına dayanan mutlak bir hak olmasıdır. Paydaşlar arasındaki gayri resmi, nispi bir kullanım anlaşması (fiili taksim), bu mutlak hakkın kullanılmasını engelleyemez.
Elbirliği (İştirak) Mülkiyetinde Kritik İstisna “Yazılı Taksim Sözleşmesi”
Durum, genellikle miras yoluyla intikal eden mülkiyet türü olan elbirliği mülkiyetinde (iştirak halinde mülkiyet) bir miktar farklılaşmaktadır.
Eğer mirasçılar (paydaşlar) arasında sadece fiili bir kullanım varsa, yani kimse ses çıkarmadığı için biri bir evi, diğeri bir tarlayı kullanıyorsa, bu durum genellikle paylı mülkiyetteki gibi yorumlanır ve davayı engellemez.
Ancak, dikkat edilmesi gereken kritik bir istisna vardır: Eğer tüm mirasçılar bir araya gelmiş ve Türk Medeni Kanunu’nun ilgili maddelerine uygun olarak geçerli bir yazılı taksim sözleşmesi imzalamışlarsa, bu sözleşme tüm mirasçıları bağlar. Bu durumda, bu yazılı taksim sözleşmesini imzalamış olan bir mirasçı, daha sonra bu sözleşmeyi yok sayarak ortaklığın giderilmesi davası açamaz. Bu durumda, “yazılı sözleşme” fiili taksim ortaklığın giderilmesine engel mi? sorusundan farklı olarak, davayı engelleyen geçerli bir hukuki belge niteliğindedir. Mahkeme, “Siz zaten aranızda geçerli ve yazılı bir sözleşme ile bu mülkiyeti paylaştırmışsınız. Bu sözleşme geçerlidir. Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davanızı reddediyorum” diyebilir. Bu durumda tarafların, izale-i şuyu değil, o sözleşmenin yerine getirilmesi (ifa edilmesi) için bir eda davası açması gerekebilir.
Potansiyel müvekkillerimizin dikkat etmesi gereken hayati fark budur: Davayı engelleme potansiyeli olan şey, yıllardır süren fiili kullanım (eylemli durum) değil, tüm tarafların imzasını taşıyan geçerli ve yazılı bir taksim sözleşmesidir (hukuki belge).
Fiili Taksim Neden Önalım (Şufa) Davalarında Farklı Değerlendirilir? (H2)
Bu noktada, avukat arayışındaki müvekkillerin kafasını en çok karıştıran ve “Ama komşumun davasında hâkim fiili taksimi kabul etti ve davayı reddetti” gibi duyumlara yol açan noktaya geliyoruz. Bu duyumlar genellikle doğrudur, ancak bu durum ortaklığın giderilmesi davası için değil, tamamen farklı bir dava türü olan yasal önalım (şufa) davası için geçerlidir. Bu ayrımı bilmek, mülkiyet hukuku davalarında uzmanlık gerektiren en önemli konulardan biridir.
Önalım Hakkı ve Dürüstlük Kuralı (TMK m. 2)
Öncelikle, yasal önalım hakkı (şufa hakkı) nedir? Paylı mülkiyette, bir paydaşın kendi payını paydaşlar dışından üçüncü bir kişiye (yabancıya) satması durumunda, diğer paydaşlara bu payı aynı şartlarla öncelikle satın alma hakkı veren bir haktır. Bu davanın amacı, mülkiyetin bütünlüğünü korumak ve ortaklığa yabancıların girmesini engellemektir.
İşte Yargıtay’ın fiili taksim konusunda devreye girdiği yer burasıdır. Yargıtay’ın istikrar kazanmış içtihatlarına göre , eğer paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaşlar aralarında fiili taksim yapmışsa ve her paydaş kendi kullandığı yeri benimsemiş, yıllarca ayrı ayrı kullanmışsa, bu fiili bölünmeyi zımnen kabul eden bir paydaşın, başka bir paydaşın (kendi fiili bölümünü) üçüncü bir kişiye satması halinde önalım hakkını kullanması dürüstlük kuralına (TMK m. 2) aykırı ve kötü niyetli bir davranış olarak kabul edilir.
Mahkeme bu durumda davacıya şunu demektedir: “Siz bu taşınmazı zaten fiilen bölüşmüşsünüz ve herkes kendi yerinin maliki gibi davranmış. Paydaşlığın bütünlüğünü siz zaten fiilen bitirmişsiniz. Şimdi, bu fiili taksime rıza göstermişken, başka bir paydaş kendi yerini satınca ‘ortaklığa yabancı giriyor’ diyerek önalım hakkı kullanmanız, Türk Medeni Kanunu madde 2’de yer alan dürüst davranma kuralının ihlalidir.” Bu nedenle, fiili taksim, önalım davalarında davayı sona erdiren geçerli ve güçlü bir savunma (itiraz) niteliğindedir. Bu durum, fiili taksim ortaklığın giderilmesine engel mi? sorusunun cevabından tamamen farklı bir hukuki değerlendirmeye tabidir.
İki Dava Arasındaki Hayati Nüans
İki dava (Önalım ve Ortaklığın Giderilmesi) arasındaki bu hayati nüans, davaların amacından kaynaklanır:
Bir yanda Önalım (Şufa) Davası vardır: Bu davanın amacı, ortaklığın bütünlüğünü korumak ve yabancıları dışarıda tutmaktır. Ancak fiili taksimin varlığı, bu “bütünlüğün” zaten paydaşlarca fiilen sona erdirildiğini gösterir. Bu nedenle fiili taksim, davanın yasal dayanağı olan “birlikte mülkiyet ruhunu” çürüten bir savunmadır.
Diğer yanda Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası vardır: Bu davanın amacı ise, ortaklığın bütünlüğünü yasal olarak sona erdirmek ve ortaklığı bitirmektir. Davacının amacı zaten ortaklığı bitirmektir. Fiili taksim ise, bu ortaklığı bitirmeye yönelik gayri resmi bir adımdır, ancak hukuken yetersizdir. Dolayısıyla, davacının “Ben bu ortaklığı hukuken de bitirmek istiyorum” demesi, fiili taksimin varlığıyla çelişmez; aksine, fiili taksimin yetersiz kaldığı noktada hukuki çözümü arar.
Yargıtay, fiili taksimi bir “kalkan” olarak (önalım davasında davalının savunması olarak) kabul eder, ancak bir “kılıç” olarak (ortaklığın giderilmesi davasında davacının davasını engellemek için) kabul etmez. Önalım davasında fiili taksimi kabul eden paydaşın (davacının) hakkını kullanması hakkın kötüye kullanımıdır (TMK m. 2). Mahkeme bu kötüye kullanımı engeller. Oysa ortaklığın giderilmesi davasında, fiili taksim ortaklığın giderilmesine engel mi? sorusunu gündeme getirerek davayı engellemeye çalışmak, mülkiyet hakkının kullanılmasını engellemeye çalışmaktır. Mahkeme, hakkın kötüye kullanımını (önalım) engeller, ancak mülkiyet hakkının (izale-i şuyu) kullanılmasını engellemez. Bu nüans, davanızın neden başarılı olacağını gösteren kilit noktadır.
Fiili Taksim İddiası Mahkemede Nasıl İspatlanır?
Peki, bir önalım davasında karşı tarafın fiili taksimi savunma olarak ileri sürmesi veya bir ortaklığın giderilmesi davasında aynen taksim aşamasında mevcut durumun korunmasının istenmesi halinde, bu fiili durum mahkemede nasıl ispatlanır? Fiili taksim iddiasının soyut beyanlarla veya sadece tanıkların duruşma salonundaki ifadeleriyle kanıtlanması mümkün değildir. Yargıtay, fiili taksimin hiçbir kuşkuya yer vermeyecek şekilde kanıtlanması için somut deliller aramaktadır:
- Keşif (Mahallinde İnceleme): Bu, en önemli delildir. Hâkim, bilirkişi heyeti ve taraflar, taşınmazın bulunduğu yere giderler. Hâkim, fiili kullanım durumunu, sınırları ve taşınmazın mevcut yapısını bizzat gözlemler.
- Bilirkişi Raporları (Fen Bilirkişisi): Keşif sırasında bir fen bilirkişisi (harita mühendisi veya kadastro teknisyeni) hazır bulunur. Bu uzman, fiili kullanım alanlarını, paydaşlar arasında çekilmiş çitleri, duvarları, dikilmiş ağaçları veya diğer eylemli sınırları ölçer ve bunları gösteren denetime elverişli bir kroki veya harita düzenler.
- Tanık Beyanları (Mahallinde Dinleme): Tanıkların (özellikle komşu veya eski ihtiyar heyeti üyeleri) keşif sırasında taşınmazın başında (mahallinde) dinlenmesi kritik önem taşır. Tanıklar, bilirkişinin hazırladığı kroki üzerinde “Ahmet Bey 20 yıldır bu kısmı kullanır, Zeynep Hanım şu binada oturur” şeklinde somut gösterimler yaparlar. Yargıtay, tanıkların gösterdiği bu yerlerin bilirkişi krokisine işlenmesini arar.
- Diğer Deliller: Özellikle tarım arazilerinde ekim-dikim izleri, farklı ürün desenleri, uydu görüntüleri, hava fotoğrafları veya eski tarihli fotoğraflar da fiili bölünmenin varlığını ve süresini kanıtlamak için kullanılabilir.
Önalım davalarında, bu fiili taksim iddiası, dürüstlük kuralı (TMK m. 2) kapsamında olduğu için davanın her aşamasında, hatta cevap dilekçesi süresi geçse dahi , istinaf ve temyiz aşamalarında bile ileri sürülebilir. Mahkeme, bu iddiayı kendiliğinden (re’sen) dikkate almak zorundadır.
Fiili Taksimin Önemi
Makalenin başından beri, fiili taksim ortaklığın giderilmesine engel mi? sorusuna (paylı mülkiyette) engel olmadığı yönünde net bir cevap verdik. Peki, bu durum fiili taksimin izale-i şuyu davasında tamamen alakasız olduğu anlamına mı gelir? Hayır. Davayı engellemese de, davanın nasıl sonuçlanacağını etkileyebilir.
Yukarıda belirttiğimiz gibi, ortaklığın giderilmesi davasında mahkemenin ilk tercihi her zaman aynen taksimdir (fiziki bölüşme). Mahkeme, “Bu taşınmazı fiziken bölebilir miyiz?” diye sorduğunda, bir bilirkişiden taksim projesi hazırlamasını ister.
İşte bu aşamada, mevcut fiili taksim durumu, bilirkişi raporu için doğal bir başlangıç noktası veya stratejik bir argüman haline gelir.
Eğer mevcut fiili taksim durumu sizin (potansiyel müvekkilimizin) lehinizeyse (örneğin, yıllardır en değerli, yola cepheli kısmı siz kullanıyorsanız), avukatınız aracılığıyla mahkemeye şu argümanı sunabiliriz: “Taşınmazda yıllardır süregelen fiili kullanım durumu budur. Bu durum, tarafların rızasını ve bu bölünmenin fiilen mümkün olduğunu göstermektedir. Mahkemenin aynen taksim projesini hazırlarken, bu yerleşmiş ve adil olan fiili duruma göre bir proje hazırlatmasını talep ediyoruz.”
Tersine, eğer mevcut fiili taksim sizin aleyhinizeyse (size hissenizden daha küçük, daha değersiz veya kullanışsız bir yer bırakılmışsa), avukatınız bu kez şu savunmayı yapacaktır: “Mevcut fiili kullanım durumu, diğer paydaşların baskısı veya eski bir yanılgı sonucu oluşmuş, hisse oranlarına ve adalete aykırı bir durumdur. Mahkemenin, aynen taksim projesinde bu haksız fiili duruma bağlı kalmaması, bunun yerine tapudaki hisse oranlarına ve taşınmazın güncel değerlerine göre tamamen yeni ve adil bir bölünme projesi hazırlatması gerekmektedir.”
Görüldüğü gibi, fiili taksim ortaklığın giderilmesi davasını engellemez , ancak davanın nasıl sonuçlanacağını (aynen taksimin şeklini veya satışa gidilmesi durumunda değerlemeyi) etkileyebilecek stratejik bir veridir.
Ortaklığın Giderilmesi Davalarının Aile ve Miras Hukuku ile Kesişimi
Uygulamada, ortaklığın giderilmesi davalarının kökeni genellikle iki ana hukuki olaya dayanır: Miras ve Boşanma. Özellikle boşanma sonrası mal paylaşımı süreçleri, tam da bu makalede tartıştığımız “fiili taksim” benzeri kilitlenmelere yol açmaktadır.
Bir çift boşanma sürecini tamamladığında, sırada mal rejimi tasfiyesi davası vardır. Mahkeme, evlilik birliği içinde edinilen edinilmiş mallar (örneğin aile konutu) üzerinde tarafların %50 (veya farklı bir oranda) paylı mülkiyete sahip olduğuna karar verebilir.
Boşanma davası bitmiş, mal rejimi davası bitmiş ve elinizde %50 hissedar olduğunuza dair bir mahkeme kararı vardır. Ancak hukuki sorun bitmemiştir. Eski eşiniz, belki de boşanma öncesi eşten mal kaçırma kastıyla hareket ettiği gibi, şimdi de aile konutunu fiilen işgal etmeye (evin tamamını kullanmaya) devam etmekte ve evin satılmasına veya sizin payınızı ödemeye yanaşmamaktadır.
İşte bu durum, eski eşin fiili kullanımı (bir nevi fiili taksim) olarak adlandırılabilir. Ve bu fiili işgal durumu, sizin en temel hakkınız olan ortaklığın giderilmesi davası açmanıza kesinlikle engel değildir. Yani boşanma sonrası fiili kullanım söz konusu olduğunda da fiili taksim ortaklığın giderilmesine engel mi? sorusunun cevabı “hayır” olacaktır. Bu dava, boşanma sonrası mal paylaşımında “kilitlenen” mülkiyeti çözmek, o mülkü paraya çevirmek ve yıllardır süren hukuki mücadelenin finansal karşılığını almak için elinizdeki tek ve en güçlü yasal yoldur. Bu süreç, boşanma hukukunun (mal rejimi) ve gayrimenkul hukukunun (izale-i şuyu) kesişiminde yer alan teknik bir alandır ve mutlaka uzman bir avukatla yürütülmelidir.
Fiili Taksim Ortaklığın Giderilmesine Engel Mi? Sonuç
Bu detaylı hukuki analizimizin sonunda, potansiyel müvekkillerimizin aradığı “Fiili taksim ortaklığın giderilmesine engel mi?” sorusunun net cevabını tekrar vurgulamak isteriz: Yargıtay içtihatları uyarınca, özellikle paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda, taraflar arasındaki fiili taksim olgusu, sizin en temel mülkiyet haklarınızdan biri olan ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açmanıza engel teşkil etmemektedir. Bu durumun tek yaygın istisnası, önalım (şufa) davalarıdır ki, bu iki dava türünün amaçları ve hukuki temelleri tamamen farklıdır.
Bu bilgi, yıllardır kilitli kalan, üzerinde tasarruf edemediğiniz veya hakkınızı alamadığınız mülkiyetinizi nihayet çözüme kavuşturma, paraya çevirme veya mümkünse tam mülkiyete geçirme hakkınızın olduğu anlamına gelmektedir.
İster bir miras paylaşımından kaynaklansın, isterse karmaşık bir Boşanma Avukatı İstanbul süreci sonrasında edinilmiş malların paylaşımından doğan bir mülkiyet sorunu olsun, ortaklığın giderilmesi davaları teknik, çok taraflı ve detaylı süreçlerdir. Hak kaybı yaşamamak, davanın (aynen taksim veya satış) sizin lehinize sonuçlanmasını sağlamak ve özellikle Aile Hukuku ile iç içe geçmiş mülkiyet davalarında uzman bir vekilden destek almak kritik önem taşır. Bu noktada, uzman bir Boşanma Avukatı İstanbul gibi hem aile hem de mülkiyet rejimlerine hâkim bir uzmandan yardım almak, tapuda kilitli kalan haklarınızı en üst düzeyde korumanızı ve gerçeğe dönüştürmenizi sağlayacaktır.
Fiili Taksim ve Ortaklığın Giderilmesi Hakkında Sık Sorulan Sorular
Avukat Bey, net bir cevap istiyorum: Fiili taksim ortaklığın giderilmesine engel mi?
Potansiyel müvekkillerimizin bu en net sorusunun cevabı mülkiyet tipinize bağlıdır. Eğer mülkiyetiniz paylı (müşterek) mülkiyet ise, Yargıtay kararlarına göre cevap net bir şekilde HAYIR, ENGEL DEĞİLDİR. Yıllardır süren fiili kullanım, sizin dava açma hakkınızı engellemez. Ancak mülkiyetiniz elbirliği (iştirak) mülkiyeti ise ve aranızda sadece fiili kullanım değil, tüm mirasçıların imzaladığı geçerli bir yazılı taksim sözleşmesi varsa, bu yazılı sözleşme davayı engelleyebilir.
Fiili taksim yaptığımız yeri tapuda kendi adıma tescil ettirebilir miyim?
Hayır. Fiili taksim, tapuda mülkiyet kazanmak için yeterli bir hukuki sebep değildir. Mülkiyet ancak resmi bir satış sözleşmesi, geçerli bir taksim sözleşmesi veya mahkeme kararı (örneğin ortaklığın giderilmesi davasında aynen taksim kararı) ile kazanılır. Fiili kullanım, mülkiyet hakkı doğurmaz.
Diğer tüm paydaşlar fiili taksimi kabul ediyor, sadece ben karşı çıkıyorum. Yine de ortaklığın giderilmesi davası açabilir miyim?
Evet. Paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesi davası açma hakkı, her paydaş için bireysel bir haktır. Diğer yüz paydaşın tamamı mevcut durumdan memnun olsa dahi, tek bir paydaş (siz) bu ortaklığın sona ermesini isteyebilir ve dava açabilirsiniz. Onların fiili taksimi kabul etmesi, sizin yasal hakkınızı kullanmanızı engelleyemez.
Ortaklığın giderilmesi davasını kim, kime karşı açar?
Davayı, taşınmazın paydaşlarından (hissedarlarından) herhangi biri açabilir. Dava, davacı paydaş dışındaki diğer tüm paydaşlara karşı açılır. Davanın görülebilmesi için tapudaki tüm paydaşların davaya dahil edilmesi (taraf teşkili) zorunludur.
Fiili taksimin varlığı, benim önalım (şufa) hakkımı tamamen ortadan kaldırır mı?
Yüksek ihtimalle evet. Yargıtay içtihatlarına göre , eğer taşınmazda fiili taksimin varlığı net bir şekilde (keşif, bilirkişi, tanıklarla) ispatlanırsa, bu bölünmeye rıza gösteren paydaşın, başka bir bölüm satıldığında önalım hakkını kullanması dürüstlük kuralına (TMK m. 2) aykırı bulunur ve davanız bu nedenle reddedilebilir.
Mahkeme aynen taksime (fiziki paylaşıma) nasıl karar verir?
Mahkeme, bilirkişi raporları aracılığıyla öncelikle taşınmazın fiziken bölünmesinin (imar mevzuatına, tarımsal bütünlüğe vb. göre) mümkün olup olmadığını araştırır. Ayrıca, bu bölünmenin taşınmazda önemli bir değer kaybına yol açıp açmayacağını değerlendirir. Örneğin, kat mülkiyeti kurulması mümkün olan bir binada satışa değil, kat mülkiyeti yoluyla aynen taksime karar verilmesi önceliklidir. Eğer fiziki paylaşım mümkün değilse veya adil bir denkleştirme (eksik parçaya para eklenmesi) ile dahi paylar oluşturulamıyorsa, o zaman satışa karar verilir.
Ortaklığın giderilmesi davasında satış nasıl yapılır? Sadece paydaşlar arasında yapılabilir mi?
Mahkeme satış kararı verirse, satış işlemi İcra Müdürlüğü aracılığıyla açık artırma (ihale) yoluyla yapılır ve tüm üçüncü kişilere açıktır. Satıştan elde edilen bedel, hissedarlara hisseleri oranında dağıtılır. Ancak, bir istisna vardır: Eğer davanın tüm paydaşları (davacı ve davalılar) ittifakla satışın sadece paydaşlar arasında yapılması konusunda anlaşırlarsa, mahkeme bu yönde karar verebilir. Bu durumda, ihaleye dışarıdan üçüncü kişiler katılamaz.
