Bireylerin “Tapuyu verdim, parayı alamadım” şeklinde ifade ettiği durum, Türk hukuk sisteminde gayrimenkul satış işlemlerine özgü karmaşık bir hukuki uyuşmazlığı temsil etmektedir. Bu durum, taşınmaz mülkiyetinin devrini tamamlayan satıcının, sözleşmeden doğan asıl edimini (satış bedelinin ödenmesi) yerine getirmeyen alıcıdan kaynaklanan bir borca aykırılık halidir. Bu rapor, yaşanan mağduriyetin hukuki niteliğini, izlenebilecek yolları, ispat yükünün önemini ve Yargıtay’ın bu konudaki yerleşik kararları ışığında sunmaktadır. Hukuki süreçlerin doğası gereği, bu tür bir sorunun çözümü, yalnızca bir alacak davası ile sınırlı olmayıp, işlemin temelinde yatan irade sakatlıklarına göre farklı hukuki stratejiler gerektirebilir. Rapor, hukuki karmaşıklığı sadeleştirerek, ilgili kişilere yol gösterici ve eyleme yönelik somut tavsiyeler sunmayı amaçlamaktadır.
Tapuyu Verdim Parayı Alamadım Ne Yapmalıyım?
“Tapuyu verdim, parayı alamadım” ifadesi, görünüşte basit bir mağduriyet gibi dursa da, hukuki anlamda birden fazla sorunu bünyesinde barındırır. Bu durumun bir dolandırıcılık vakası mı yoksa bir sözleşme ihlali mi olduğu, izlenecek hukuki yolların belirlenmesinde kritik öneme sahiptir. Türk Medeni Kanunu kapsamında taşınmaz mülkiyetinin devri, belirli ve katı şekil şartlarına tabidir. Taşınmaz devri, ancak Tapu Müdürlüğü’nde yetkili memur önünde düzenlenecek resmi senetle ve bu senedin tapu siciline tescil edilmesiyle gerçekleşebilir. Bu resmiyet, mülkiyetin güvenliğini sağlamak için getirilmiş zorunlu bir kuraldır.
Bu bağlamda, tapu devrinin resmi olarak gerçekleşmiş olması, işlemin hukuken geçerli bir mülkiyet devri olduğu anlamına gelir. Yaşanan sorun, tapu işleminin kendisinin hukuka aykırı olmasından değil, alıcının satış bedelini ödeme yükümlülüğünü yerine getirmemesinden kaynaklanan bir sözleşme ihlalidir. Taşınmaz satışında, alıcı ve satıcı, karşılıklı olarak edimlerini yerine getirmekle yükümlüdürler; satıcı tapuyu devreder, alıcı ise bedeli öder. Tapu devri gerçekleştiği anda, mülkiyet hukuken alıcıya geçer ve satıcının taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı son bulur. Dolayısıyla, bu noktadan sonra satıcının talebi, mülkiyetin iadesi değil, ödemesi yapılmayan satış bedelinin tahsilidir.
Satış Bedelinin Ödenmemesinin Hukuki Sonuçları
Satış Bedelinin Tek Başına Tapu İptali Gerekçesi Olamaması
Türk Medeni Kanunu ve yerleşik Yargıtay içtihatları, bir taşınmazın tapu kaydının, sadece satış bedelinin ödenmemiş olması nedeniyle iptal edilemeyeceğini net bir şekilde ortaya koymaktadır. Tapu devri, satış sözleşmesinin ifası niteliğinde olup, mülkiyetin alıcıya geçmesini sağlayan bağımsız bir işlemdir. Bedelin ödenmemiş olması, satıcıya sözleşmeden dönme hakkı verebilir ancak tapu kaydını doğrudan geçersiz kılmaz. Borçlar Kanunu hükümlerine göre, satış bedelinin iade edileceğine dair resmi senette açıkça bir “ihtirazi kayıt” (çekince) bulunmadığı takdirde, yalnızca bedelin ödenmediği gerekçesiyle tapu iptali ve tescil davası açılmasına hukuken olanak yoktur. Bu durum, hukuki stratejinin doğrudan tapuyu geri almak üzerine değil, alacağın tahsili üzerine kurulması gerektiğini göstermektedir. Satıcı, elindeki senet veya diğer ödeme belgeleriyle alacağını tahsil edebilir, ancak bu durum tapunun geri alınmasını sağlamaz.
Tapu İptali ve Tescil Davası’nın Gerçek Dayanakları
Alacak davası, satış bedelinin ödenmemesi durumunda en doğrudan hukuki yol olsa da, tapu iptali ve tescil davası da belirli koşullar altında gündeme gelebilir. Bu davanın temel dayanağı, tapu sicilindeki tescilin “yolsuz” olmasıdır. Yolsuz tescil, kanuna aykırı, usulsüz veya hukuki ehliyetsizlik, muvazaa ya da hile gibi iradeyi sakatlayan bir sebeple yapılan tescil işlemleridir. Bu nedenle, satış bedelinin ödenmemesi olgusu, tek başına bir dava nedeni olmaktan çok, işlemin ardında yatan ve tapu iptalini mümkün kılan daha derin bir hukuki sorunun belirtisi olarak değerlendirilmelidir.
Bu bağlamda, kullanıcı, alacak davası yerine tapu iptali davası açmayı hedefliyorsa, alıcının başından beri ödeme yapmaya niyeti olmadığını ve işlemi dolandırıcılık veya muvazaa amacıyla gerçekleştirdiğini kanıtlamalıdır. Örneğin, Yargıtay’ın bir kararında, satış bedelinin tapu devrinden önce taksitler halinde ve elden ödenmesinin “hayatın olağan akışına uygun olmadığı” belirtilerek, işlemin ardında bir hile veya danışıklı işlem (muvazaa) kastının varlığına işaret edilmiştir. Bu durum, satış bedelinin ödenmemesi olgusunun, bir dolandırıcılık veya hile iddiasının temel kanıtı olarak sunulabileceğini göstermektedir. Bu, kullanıcının hukuki stratejisini “para alacağı” davasından “hileli işlemden kaynaklanan tapu iptali” davasına dönüştürebilmesi için kritik bir yoldur.
Hukuki Çözüm Yolları ve Dava Türleri
Satış bedelini alamayan bir satıcının izleyebileceği üç ana hukuki yol bulunmaktadır:
Alacak Davası
Bu, yaşanan soruna karşı en doğrudan ve basit hukuki yoldur. Tapu devri işlemi geçerli olduğu için, satıcı, ödenmeyen satış bedelinin tamamını, varsa faiziyle birlikte talep etmek üzere bir alacak davası açabilir. Bu dava, alıcının ödeme yükümlülüğünü yerine getirmediği sözleşme ihlaline dayanır. Yargıtay, satış bedelinin ödenmemesi halinde doğrudan tapu iptalinin mümkün olmadığını, ancak satıcının alacağını talep edebileceğini belirtmektedir.
Tapu İptali ve Tescil Davası
Bu dava, ancak işlemin temelinde bir irade sakatlığı (hile, muvazaa vb.) olduğunun ispatlanması halinde açılabilir. Davanın amacı, hukuka aykırı şekilde gerçekleşen tescilin iptali ve mülkiyetin yeniden gerçek hak sahibi adına tescil edilmesidir. Bu dava türü, alıcının kötü niyetli olduğunu ve tapuyu elde etme amacının başından beri bedelini ödememek olduğunu ileri sürmeyi gerektirir. Örneğin, alıcının, sahte belgeler sunarak veya gerçekdışı beyanlarla satıcıyı kandırması, bu tür bir dava için temel teşkil edebilir.
Ceza Hukuku Yoluyla Dolandırıcılık Suç Duyurusu
Eğer alıcının eylemleri, sadece sözleşme ihlali değil, aynı zamanda hileli davranışlar sergileyerek menfaat temin etme suçunu da içeriyorsa, Türk Ceza Kanunu’nun ilgili maddeleri uyarınca dolandırıcılık suçundan savcılığa suç duyurusunda bulunulabilir. Ceza davasının, hukuk davasından bağımsız olduğu ve paranın geri alınmasını doğrudan sağlamadığı bilinmelidir. Ancak ceza davası, alıcı üzerinde psikolojik bir baskı oluşturabilir ve hukuk davası için ek delil toplanmasına yardımcı olabilir.
İspat Yükü ve Delillerin Gücü
İspat Yükünün Önemi
Hukuk davalarında genel kural, iddiasını ileri süren tarafın bu iddiasını ispatla yükümlü olmasıdır. Bu durumda, kullanıcı, yani davacı, satış bedelinin kendisine ödenmediğini ve eğer tapu iptali talep ediyorsa, işlemin hileli veya muvazaalı olduğunu ispatlamak zorundadır. Bu ispat, doğru ve güçlü delillerle desteklenmediği takdirde dava reddedilebilir.
Delil Türleri ve Hukuki Değerleri
Bir davanın başarısı, sunulan delillerin gücüne bağlıdır. Delillerin hukuki değerleri, Yargıtay kararları ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu kapsamında belirlenmiştir:
- Banka Dekontları: En güçlü yazılı delil niteliğindedir. Ödeme işleminin gerçekleşip gerçekleşmediğini kesin olarak gösterir. Yargıtay, banka dekontlarını “yazılı delil başlangıcı” olarak kabul etmektedir. Bu, elinde yazılı sözleşme olmasa bile, kişinin iddiasını tanıkla ispatlayabilmesine olanak sağlar.
- Elektronik Yazışmalar (WhatsApp, SMS): Hukuka uygun şekilde elde edilmiş olmak kaydıyla, WhatsApp, SMS veya e-posta yazışmaları “belge” niteliğinde delil olarak kabul edilebilir. Ancak bu tür deliller, tek başına değil, diğer delillerle birlikte destekleyici kanıt olarak kullanılır.
- Tanık Beyanları: Özellikle elden yapılan ödemeler veya sözlü anlaşmaların ispatında önemli bir rol oynar. Banka dekontları gibi yazılı delil başlangıcı niteliğindeki belgelerin varlığı, tanık dinletme kapısını açar ve iddianın ispatını kolaylaştırır.
Bu deliller arasındaki ilişki, bir zincirleme reaksiyona benzetilebilir. Eğer resmi bir kanıt (örneğin bir banka dekontu) eksikse, WhatsApp mesajları gibi belgeler “yazılı delil başlangıcı” olarak mahkemeye sunulabilir. Bu durum, mahkemenin tanık dinleme kararı vermesini sağlayarak, olay örgüsünün dolandırıcılık veya hile kastıyla yapıldığına dair güçlü bir anlatımın oluşturulmasına yardımcı olur. Bu zincir, basit bir alacak davasının, tapu iptali ve tescil davasına dönüşme potansiyelini doğurur.
Dava Öncesi ve Dava Sürecindeki Adımlar
İhtarname Çekme
Hukuki sürecin başlangıcı, noter aracılığıyla karşı tarafa bir ihtarname çekmektir. Bu ihtarname, alıcıya ödeme yapması için yasal bir süre tanır ve bu sürenin sonunda yasal yollara başvurulacağı uyarısını içerir. Noter kanalıyla ihtarname çekmek, alıcının ödemede temerrüde düştüğünü ispat etmek ve ileride açılacak davada faiz hesaplamasını başlatmak açısından büyük önem taşır.
Zorunlu Arabuluculuk Şartı
Gayrimenkul hukukunda, taşınmazın aynına (mülkiyetine) ilişkin davalar, zorunlu arabuluculuk şartından muaftır. Bu, kullanıcı eğer tapu iptali ve tescil davası açmayı planlıyorsa, öncesinde arabuluculuk bürosuna başvurmak zorunda olmadığı anlamına gelir. Ancak, davanın yalnızca bir “alacak davası” olarak açılması halinde, ilgili kanunlara göre zorunlu arabuluculuk şartı gündeme gelebilir. Bu nedenle, doğru dava türünün belirlenmesi, sürecin zamanlaması açısından kritik bir karardır.
Yetkili ve Görevli Mahkeme
Taşınmazlara ilişkin davalarda yetki ve görev kuralları kesindir. Bu tür davalarda tek yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Bu kural, kamu düzenine ilişkin olduğu için tarafların farklı bir yerde anlaşması mümkün değildir ve hakim, yetkiyi kendiliğinden (re’sen) denetler. Kullanıcının davasını, kendi ikametgahının bulunduğu yerde değil, taşınmazın bulunduğu il veya ilçe mahkemesinde açması gerekmektedir.
Tapuyu Verdim Parayı Alamadım Tavsiyeler ve Önleyici Tedbirler
Yaşanan bu mağduriyet, hukuki anlamda karmaşık ve ispatı zor bir süreç gerektirmektedir. Bu süreçteki en önemli adım, mevcut durumun doğru bir hukuki analizini yapmaktır. Eğer eldeki kanıtlar (elektronik yazışmalar, tanık beyanları vb.) alıcının başından beri dolandırıcılık kastıyla hareket ettiğini gösteriyorsa, tapu iptali ve tescil davası açmak daha uygun bir strateji olabilir. Aksi halde, daha kesin ve ispatı kolay olan alacak davası tercih edilmelidir. Her iki davanın da “olmadığı takdirde” şeklinde talep edilmesi de, olası riskleri en aza indiren bir hukuki strateji olabilir.
Bu süreçte hak kaybı yaşanmaması için, mağdurun atması gereken adımlar şunlardır:
- Durum Tespiti: Elindeki tüm belgeleri (sözleşme, varsa banka dekontları, yazışmalar) toplayarak bir dosya oluşturmak.
- Olguların Tespiti: Olayda hile veya dolandırıcılık kastına işaret eden somut olguların (yalan beyanlar, sahte vekaletname, düşük bedel beyanı vb.) listesini çıkarmak.
- Hukuki Sürecin Başlatılması: En kısa sürede noter aracılığıyla ihtarname göndermek ve ardından hukuki yollara başvurmak.
Gayrimenkul hukukunun karmaşıklığı, ispat yükünün zorluğu ve usul kurallarının katılığı nedeniyle, bu tür bir davada uzman bir gayrimenkul avukatı desteği almak hukuki destek almak mutlak bir gerekliliktir. Bir avukat, sadece dava dilekçesini hazırlamakla kalmayacak, aynı zamanda delilleri değerlendirecek, doğru hukuki yolu seçecek, tapu üzerine ihtiyati tedbir koydurarak (örneğin ihtiyati haciz) taşınmazın başka birine satışını engelleyecek ve ceza soruşturması sürecini yöneterek mağdurun haklarını en iyi şekilde koruyacaktır.
Gelecekte benzer durumların yaşanmasını önlemek için ise şu tavsiyeler dikkate alınmalıdır:
- Taşınmaz alım-satımında, satış bedelinin ödenmesi ve tapu devrinin eş zamanlı gerçekleştirilmesi esastır.
- Elden ödeme yapılmasından kaçınılmalı; tüm ödemeler banka havalesi veya EFT yoluyla ve “taşınmaz satış bedeli” gibi açık bir açıklamayla gerçekleştirilmelidir.
- Tapu devri sırasında düzenlenen resmi senet üzerinde, satış bedelinin ödenmediğine veya bir kısmının daha sonra ödeneceğine dair bir “ihtirazi kayıt” düşülmesi, gelecekte açılabilecek tapu iptal davaları için önemli bir hukuki zemin hazırlar.
- Hiçbir sözleşmeye imza atmadan veya ödeme yapmadan önce, alanında uzman bir avukattan hukuki danışmanlık hizmeti alınmalıdır.
