Kiracı ve mülk sahibi arasındaki ilişkilerde en sık karşılaşılan uyuşmazlıkların başında gayrimenkulün kullanımı sırasında ortaya çıkan teknik arızalar ve bu arızaların onarım bedellerinin kime ait olacağı hususu gelmektedir. Özellikle su tesisatı gibi günlük yaşamın vazgeçilmez parçalarında meydana gelen aksaklıklar taraflar arasında ciddi gerginliklere yol açabilmektedir. Birçok kiracı veya mülk sahibi, hukuki haklarını tam olarak bilmedikleri için Bozulan Musluğu Kiracı Mı Öder sorusuna net bir cevap bulmakta zorlanmakta ve bu belirsizlik yanlış ödemelere ya da haksız tahliye süreçlerine zemin hazırlamaktadır. Bu makale, Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddeleri ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatları ışığında konuyu tüm detaylarıyla ele alarak, hukuki belirsizlikleri ortadan kaldırmayı ve potansiyel hak kayıplarının önüne geçmeyi hedeflemektedir.
Gayrimenkul hukukunun temel prensipleri çerçevesinde bir değerlendirme yapıldığında, sorunun cevabı arızanın niteliğine, oluşum şekline ve malzemenin kullanım ömrüne göre değişiklik göstermektedir. Hukuk sistemimiz, kiracıyı zayıf taraf olarak koruma eğiliminde olsa da mülkiyet hakkını ve sözleşmesel yükümlülükleri de göz ardı etmemektedir. Bu nedenle Bozulan Musluğu Kiracı Mı Öder sorusunu yanıtlarken ezbere cevaplar vermek yerine, her somut olayın kendi dinamikleri içerisinde hukuki bir süzgeçten geçirilmesi gerekmektedir. Aşağıdaki bölümlerde bu ayrımın nasıl yapılacağı, hangi durumlarda ev sahibinin hangi durumlarda ise kiracının sorumlu tutulacağı detaylı bir şekilde açıklanacaktır.
Türk Borçlar Kanunu Çerçevesinde Kiracının ve Ev Sahibinin Bakım Yükümlülükleri
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmedir. Bu tanım gereği kiraya veren, kiralananı sözleşme süresince kullanıma elverişli bir durumda bulundurmakla yükümlüdür. Türk Borçlar Kanunu’nun 301. maddesi bu yükümlülüğü açıkça düzenlemiş ve kiraya verenin asli edim borcunun sadece teslim anında değil, sözleşme süresince de devam ettiğini vurgulamıştır. Dolayısıyla bir demirbaşın kendiliğinden bozulması, eskimesi veya işlevini yitirmesi durumunda asli sorumluluk mülk sahibindedir. Ancak kanun koyucu bu genel kurala bir istisna getirerek kiracının da belirli sorumlulukları olduğunu belirtmiştir. Bu noktada Bozulan Musluğu Kiracı Mı Öder tartışmasının hukuki temeli, “olağan kullanım” ve “küçük onarımlar” kavramları üzerine inşa edilmektedir.
Kanunun 317. maddesi kiracının kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlü olduğunu belirtmektedir. Bu hüküm, kiracının günlük hayatını sürdürürken karşılaştığı ufak tefek masrafları ev sahibine yansıtmaması gerektiği ilkesine dayanır. Ancak bu maddenin sınırları iyi çizilmelidir. Bir musluğun contasının gevşemesi veya kireçlenmesi nedeniyle temizlenmesi gibi işlemler küçük bakım kapsamında değerlendirilirken, musluk bataryasının gövdesinden çatlaması veya iç mekanizmasının iflas etmesi gibi durumlar bu kapsamın dışına taşar. Hukuki açıdan bakıldığında, uzmanlık gerektirmeyen, düşük maliyetli ve herkesin yapabileceği işlemler kiracının sırtına yüklenirken, parça değişimi gerektiren veya tesisatın bütünlüğünü ilgilendiren esaslı onarımlar mülk sahibinin sorumluluk alanında kalmaktadır.
Olağan Kullanım ile Hor Kullanma Arasındaki Hukuki Ayrım
Bir gayrimenkulün kiralanması, o mülkün zaman içerisinde yıpranacağının mülk sahibi tarafından baştan kabul edilmesi anlamına gelir. Yargıtay kararlarında da sıklıkla vurgulandığı üzere, kiracı sözleşmeye uygun olağan kullanımdan kaynaklanan eskime ve bozulmalardan sorumlu tutulamaz. Bu prensip, Bozulan Musluğu Kiracı Mı Öder sorusunun en kritik yanıtlarından birini oluşturur. Eğer bir musluk bataryası, yıllar süren kullanım neticesinde metal yorgunluğuna uğramış, paslanmış veya su tutma özelliğini kaybetmişse, bu durum “olağan eskime” olarak kabul edilir. Kiracı, kira bedelini ödeyerek zaten bu yıpranma payını da karşılamış sayılır. Dolayısıyla ekonomik ömrünü tamamlamış bir demirbaşın yenilenmesi külfeti tamamen mülk sahibine aittir.
Buna karşılık “hor kullanma” kavramı, kiracının kusurlu davranışlarını ifade eder ve sorumluluğun yönünü değiştirir. Kiracının musluğu sert bir şekilde açıp kapatması sonucu kolunu kırması, üzerine ağır cisimler düşürerek zedelemesi veya kireç çözmek amacıyla kimyasal maddeleri yanlış kullanarak kaplamasına zarar vermesi gibi durumlar hor kullanma kapsamında değerlendirilir. Hukuk sistemimizde kusur sorumluluğu esastır. Eğer kiracı, kendi özensiz davranışı ile mülke zarar vermişse bu zararı tazmin etmekle yükümlüdür. Ancak burada dahi talep edilecek tazminat miktarı musluğun sıfır değeri değil, olay tarihindeki rayiç değeri veya yıpranma payı düşülmüş halidir. Ev sahiplerinin bu ayrımı yapmadan her türlü arızayı kiracıya yüklemeye çalışması hukuken korunmayan bir davranıştır.
Tesisat Arızalarında Yargıtay Yaklaşımı ve Demirbaş Kavramı
Yüksek mahkemenin konuya bakışı, uyuşmazlıkların çözümünde rehber niteliğindedir. Yargıtay içtihatlarına göre kombi, klima, radyatör petekleri ve musluk bataryaları gibi unsurlar kiralanan taşınmazın bütünleyici parçası ve demirbaşı olarak kabul edilir. Demirbaşların ana yapısındaki bozukluklar, üretim hataları veya binanın altyapısından kaynaklanan problemler kiracının sorumluluğunda değildir. Örneğin şebeke suyunun aşırı basınçlı gelmesi sonucu musluğun patlaması durumunda kiracının herhangi bir kusurundan söz edilemeyeceği için tüm hasar ve onarım bedeli ev sahibi tarafından karşılanmalıdır. Bu tür dışsal faktörlerin veya gizli ayıpların varlığı halinde Bozulan Musluğu Kiracı Mı Öder sorusunun cevabı kesin bir dille “Hayır, kiracı ödemez” şeklinde verilebilir.
Yargıtay kararlarında dikkat çeken bir diğer husus ise “önemli onarım” ve “basit onarım” ayrımıdır. Bir işlemin basit onarım sayılabilmesi için ustalık gerektirmemesi ve masrafının cüzi olması gerekir. Ancak batarya değişimi gibi işlemler hem teknik bilgi gerektirir hem de bataryanın maliyeti günümüz ekonomik koşullarında cüzi bir miktar olarak görülemez. Bu nedenle bataryanın komple değişmesini gerektiren haller, Yargıtay tarafından genellikle mülk sahibinin sorumluluğunda olan “esaslı tamirat” olarak nitelendirilmektedir. Kiracının bu tür esaslı tamiratları cebinden yaptırması durumunda, ödediği bedeli kira borcundan mahsup etme veya ev sahibinden talep etme hakkı doğmaktadır.
Kiracının Bildirim Yükümlülüğü ve Hukuki Süreç Yönetimi
Bir arıza meydana geldiğinde kiracının en önemli yükümlülüğü durumu gecikmeksizin kiraya verene bildirmektir. Türk Borçlar Kanunu, kiracının ayıbı kiraya verene bildirmeyi ihmal etmesi durumunda, bu ihmalden doğan zararlardan sorumlu olacağını düzenlemiştir. Örneğin, damlatan bir musluk zamanında haber verilmez ve bu sızıntı mutfak dolaplarının çürümesine yol açarsa, musluğun tamiri ev sahibine ait olsa bile dolapların masrafı kiracıya ait olabilir. Bu sebeple Bozulan Musluğu Kiracı Mı Öder endişesi taşıyan kiracıların, sorunu fark eder etmez yazılı olarak (tercihen WhatsApp, e-posta veya noter ihtarnamesi ile) ev sahibini bilgilendirmesi ve onarım talep etmesi hukuki güvenlikleri açısından elzemdir.
Bildirim yapılmasına rağmen ev sahibinin onarıma yanaşmaması durumunda kiracının izleyebileceği yasal yollar mevcuttur. Kiracı, sulh hukuk mahkemesinden delil tespiti isteyerek arızanın kendisinden kaynaklanmadığını ve onarımın zorunlu olduğunu bilirkişi raporuyla kayıt altına aldırabilir. Bu rapor, ileride doğabilecek davalarda en güçlü delil niteliğindedir. Ayrıca aciliyet arz eden durumlarda kiracı, tamiratı kendisi yaptırıp faturasını alarak bu bedeli kira bedelinden düşme hakkına da sahiptir. Ancak bu mahsup işleminin yapılabilmesi için harcamanın zorunlu olması, bedelin piyasa rayiçlerine uygun olması ve mutlaka belgelendirilmesi gerekmektedir. Keyfi yapılan lüks harcamaların kiradan düşülmesi hukuken mümkün değildir.
Kira Sözleşmesindeki Özel Hükümlerin Geçerliliği
Taraflar arasında imzalanan kira sözleşmeleri, kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla özel şartlar içerebilir. Bazı sözleşmelerde “demirbaşların her türlü bakımı ve onarımı kiracıya aittir” şeklinde genel ifadeler yer alabilmektedir. Ancak Türk Borçlar Kanunu’nun genel işlem koşulları denetimi ve kiracıyı koruyan yapısı gereği, kiracının aleyhine olan ve dürüstlük kuralına aykırı düşen bu tür ağır şartlar geçersiz sayılabilmektedir. Ev sahibi, kanunen kendi sorumluluğunda olan esaslı onarımları, matbu bir sözleşme maddesiyle tamamen kiracının üzerine yıkamaz. Hukukçular bu noktada sözleşme serbestisinin sınırlarının aşıldığını ve söz konusu maddelerin “yazılmamış sayılacağını” savunmaktadır.
Yine de uyuşmazlık yaşamamak adına kira sözleşmesi hazırlanırken “küçük onarımlar” ile “büyük onarımlar” arasındaki parasal limitin belirlenmesi faydalı bir yöntemdir. Örneğin, sözleşmeye “500 TL’ye kadar olan onarımlar kiracıya, üzerindeki tutarlar ev sahibine aittir” şeklinde bir madde eklenmesi, ileride yaşanacak Bozulan Musluğu Kiracı Mı Öder tartışmalarını baştan engelleyebilir. Bu tür açık ve anlaşılır hükümler, her iki tarafın da beklentilerini netleştirir ve yargı yoluna gitmeden sorunun çözülmesini sağlar. Aksi takdirde, yorum farkından kaynaklanan anlaşmazlıklar tahliye davalarına kadar uzanan yorucu bir süreci başlatabilir.
Evden Çıkarken Depozito ve Kesinti Tartışmaları
Kira ilişkisi sona erip tahliye zamanı geldiğinde, en büyük tartışma konularından biri depozito iadesidir. Ev sahipleri genellikle muslukların eskidiğini, matlaştığını veya hafif damlattığını öne sürerek bu masrafları depozitodan kesme eğilimindedir. Oysa yukarıda da değinildiği gibi, olağan kullanımdan kaynaklanan eskimeler için kiracıdan bedel talep edilemez ve depozitodan kesinti yapılamaz. Kiracı evi nasıl teslim aldıysa o şekilde teslim etmekle yükümlüdür ancak bu yükümlülük, eşyaların hiç kullanılmamış gibi sıfır kalacağı anlamına gelmez. Zamanın ve kullanımın getirdiği doğal yıpranma, kiranın karşılığıdır.
Eğer ev sahibi, Bozulan Musluğu Kiracı Mı Öder iddiasıyla haksız yere depozitodan kesinti yaparsa, kiracının itiraz etme ve icra takibi başlatma hakkı vardır. Böyle bir durumda ispat yükü ev sahibindedir; yani ev sahibi, musluğun kiracının hor kullanımı nedeniyle bozulduğunu ispatlamak zorundadır. Aksi halde mahkeme, kesilen tutarın faiziyle birlikte kiracıya iadesine karar verir. Bu aşamada kiracıların, eve ilk girerken ve evden çıkarken detaylı fotoğraf ve video çekmeleri, tutanak tutmaları, eşyaların durumunu belgelemeleri hayati önem taşır. Bu belgeler, haksız kesintilere karşı en etkili savunma aracıdır.
Hukuki Destek Almanin Önemi ve Avukatın Rolü
Gayrimenkul hukuku, teknik detayların ve usul kurallarının yoğun olduğu karmaşık bir alandır. Basit bir musluk tamiri gibi görünen konu, yanlış adımlar atıldığında temerrüt nedeniyle tahliyeye, yüklü tazminatlara veya depozito kaybına dönüşebilir. Kiracıların, haklı oldukları durumlarda dahi usul hatası yaparak (örneğin ihtar çekmeden kirayı eksik ödeyerek) haksız duruma düşmeleri sıkça rastlanan bir durumdur. Bu nedenle, özellikle ev sahibi ile iletişimin koptuğu ve uyuşmazlığın büyüdüğü noktalarda profesyonel bir hukuki destek almak, sürecin en az hasarla atlatılmasını sağlar.
Bir avukat, sadece mevcut sorunu çözmekle kalmaz, aynı zamanda sözleşmenin incelenmesi, ihtarname hazırlanması, delil tespiti yapılması ve arabuluculuk süreçlerinin yönetilmesi gibi konularda stratejik bir yol haritası çizer. Bozulan Musluğu Kiracı Mı Öder sorusunun ötesinde, genel kira ilişkisinin sağlığı ve sürdürülebilirliği için hukuki danışmanlık almak, her iki tarafın da haklarını koruma altına alır. Unutulmamalıdır ki, hukukta haklı olmak yetmez, haklılığı ispatlamak ve usulüne uygun talep etmek gerekir.
Bozulan Musluğu Kiracı Mı Öder? Sonuç
Özetle, kiralanan mülkteki musluk ve batarya arızalarında sorumluluğun belirlenmesi, arızanın kaynağına inilmesini gerektiren teknik ve hukuki bir incelemeye tabidir. Genel kural olarak; kullanım kaynaklı basit kireçlenmeler, conta gevşemeleri ve temizlik işlemleri kiracının “küçük bakım” yükümlülüğü altındayken; malzemenin ömrünü tamamlaması, paslanması, gövde çatlaması veya tesisat kaynaklı patlamalar mülk sahibinin “asli onarım” yükümlülüğü kapsamındadır. Kiracılar, olağan kullanımdan doğan eskimelerden sorumlu tutulamazken, hor kullanım sonucu verdikleri zararları tazmin etmek zorundadırlar.
Bu hassas dengede hak kaybına uğramamak, haksız ödemeler yapmamak veya tahliye riskiyle karşı karşıya kalmamak için hukuki sürecin doğru yönetilmesi şarttır. Özellikle İstanbul gibi büyük metropollerde kira uyuşmazlıklarının yoğunluğu ve karmaşıklığı göz önüne alındığında, uzman bir Avukat İstanbul desteğiyle hareket etmek, sizi olası risklerden koruyacak en güvenli limandır. İster kiracı olun ister mülk sahibi, yasaların size tanıdığı hakları bilmek ve gerektiğinde profesyonel bir Avukat İstanbul yardımıyla bu hakları savunmak, huzurlu bir kira ilişkisi için atılacak en doğru adımdır.
Bozulan Musluğu Kiracı Mı Öder? Sık Sorulan Sorular (SSS)
Musluk bataryası tamamen bozuldu ve su kaçırıyor, yenisini kim almalı?
Musluk bataryası evin demirbaşıdır. Eğer batarya, sizin tarafınızdan kırılmadıysa ve sadece eskidiği için bozulduysa, yenisini almak ve taktırmak ev sahibinin sorumluluğundadır. Bozulan Musluğu Kiracı Mı Öder sorusunun cevabı, bu durumda “Hayır, ev sahibi öder” şeklindedir.
Ev sahibi musluğu tamir ettirmiyor, kiradan düşebilir miyim?
Evet, ancak belirli bir prosedürü izlemelisiniz. Önce ev sahibine yazılı olarak bildirim yapıp makul bir süre vermelisiniz. Süre sonunda yapılmazsa, tamiratı yaptırıp faturasını alarak masrafı kira bedelinden düşebilirsiniz. Faturasız işlem yapmamaya özen gösterin.
Kontratta “bütün masraflar kiracıya aittir” yazıyor, yine de ev sahibi sorumlu mu?
Evet, sorumlu olabilir. Kanuna göre kiracının aleyhine olan ve dürüstlük kuralına aykırı genel işlem koşulları geçersizdir. Evin ana yapısını ilgilendiren büyük masraflar, sözleşmede yazsa bile tamamen kiracıya yüklenemez.
Eve yeni taşındım ve musluk bozuk çıktı, ne yapmalıyım?
Evi teslim aldığınız anda var olan ayıplardan ev sahibi sorumludur. Durumu hemen fotoğraf veya video ile belgeleyip ev sahibine bildirin. Taşınır taşınmaz bu tür eksiklerin giderilmesini talep etme hakkınız vardır.
Musluk patladı ve evi su bastı, parkeler şişti. Zararı kim karşılar?
Eğer patlama yüksek su basıncından veya musluğun metal yorgunluğundan kaynaklandıysa, hem musluğun tamiri hem de parkelerin değişimi ev sahibine aittir. Ancak musluğu açık unuttuysanız veya darbe ile kırdıysanız tüm zarar sizin sorumluluğunuzdadır.
Hangi tamiratlar “küçük tamirat” sayılır?
Ustalık gerektirmeyen, düşük maliyetli işlemler küçük tamirattır. Örneğin; duş başlığının kirecini temizlemek, gevşeyen vidayı sıkmak, musluk filtresini değiştirmek, conta takmak gibi işlemler kiracıya aittir. Batarya gövdesinin değişimi ise büyük onarımdır.
