Aynen Taksimin Mümkün Olmadığı Haller
Bu makalemizde sizlere aynen taksim nedir, aynen taksim nasıl yapılır, aynen taksim şartları nelerdir, aynen taksimde ifraz işlemi nasıl yapılır, aynen taksim mümkün değilse mahkeme nasıl karar verir, aynen taksimin mümkün olmadığı haller nelerdir ve aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi nedir sorularının yanıtlarını vereceğiz. Konunun önemi açısından makalemizi dikkatlice okumanızı tavsiye ederiz.
Aynen Taksim Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi Nedir?
Paylı mülkiyetin paylaşılması hususu Türk Medeni Kanunu’nun 699. maddesinde düzenlenmiştir. İlgili maddeye göre:
TMK Madde 699- Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir.
Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir.
Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.
Önemle belirtmek isteriz ki asıl olan taşınmazın paydaşlar arasında aynen paylaştırılarak ortaklığın giderilmesini sağlamaktır. Bu sebeple taşınmazın paydaşlarından biri aynen paylaşmayı isterse ve ilgili taşınmaz için aynen bölünme mümkün ise taşınmazın aynen bölünerek ortaklığın giderilmesine karar vermek gerekir. Fakat aynen bölüşmeye karar verilebilmesi için aynen bölünmenin imar mevzuatı yönüyle mümkün olması ve aynen paylaşmanın taşınmazın değerinde önemli bir değer azalmasına sebebiyet vermemesi gerekmektedir. Görüleceği üzere imar mevzuatına aykırılık ve aynen paylaşmanın taşınmazın değerinde önemli bir değer azalmasına sebebiyet vermesi aynen taksimin mümkün olmadığı haller olarak karşımıza çıkmaktadır.
Yargıtay verdiği bir kararında mahkemece aynen bölüşmenin mümkün olup olmadığı araştırılmadan ortaklığın satış suretiyle giderilmesi şeklinde karar verilmesinin doğru olmadığı yönünde karar vermiştir. (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 11.03.2020 Tarih, 15246/3049)
Aynen Taksim Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi Bilirkişi
Mahkemece dava konusu edilen taşınmazın aynen bölünmeye elverişli olup olmadığı tespit edilmelidir. Davaya konu edilen taşınmaz birden fazla ise her taşınmaz diğerinden ayrı şekilde ele alınıp aynen taksimin mümkün olup olmadığı araştırılır. Bilirkişilerin de katılımı ile davaya konu edilen ortaklığın aynen taksim suretiyle giderilmesi istenen taşınmaz mahallinde keşif işlemi gerçekleştirilir. Aynen bölünmenin mümkün olup olmadığının ayrıntılı ve gerekçeli bir biçimde bilirkişi raporuyla saptanmadan mahkemece satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilemez. Başka bir söylemle aynen paylaştırma gerçekleştirme olanağı olan bir durumda mahkemenin mirasçıları satışa zorlayacak bir yöntemi benimsemesi usule aykırıdr. Bu durumun tespit edilmesi amacıyla yapılacak araştırmada ilk olarak harita ve kadastro yüksek mühendisinden bilirkişi tayin edilir. Paylaşma davalarında taşınmazın yüzölçümüne, pay ve paydaş sayısına, imar mevzuatına göre aynen bölünmenin mümkün olup olmadığının araştırılması mümkün ise teknik bilirkişiye yani fen ehline ifraz (ayırma) projesi düzenlettirilecektir. Proje taşınmazın tamamı nazara alınarak imar mevzuatına yani yürürlükteki imar plan ve notlarına uygun şekilde hazılanır. İfraz projesinin taşınmazın mevkine göre belediye veya il idare kurulunca onaylanması gerekir. Taşınmaz belediye ve mücavir alan hudutları içinde ise bölünme projesi eklenerek belediye encümeninden, belediye ve mücavir alan dışında ise il idare kurulundan imar mevzuatı uyarınca aynen bölünmenin mümkün olup olmadığı sorularak belirlenir. Proje onaylanmazsa paydaşlığın satış suretiyle giderilmesi şeklinde karar verilecektir. Eğer cevap olumlu ise ayırma ya da birleştirme işlemlerini onaylamaya yetkili makamca ifraz projesi onaylanır. Bu onaylama işleminin kaç gün içerisinde sonuçlandırılacağı ise 3194 sayılı İma Kanun’nun madde 16/2’de hüküm altına alınmıştır. İlgili kanuna göre onaylama işlemi müracaatın belediyelere veya valiliklere intikalinden itibaren en geç 30 gün içinde sonuçlandırılır
İmar Kanunu Madde 16/2:Onaylama işlemi, müracaatın belediyelere veya valiliklere intikalinden itibaren en geç 30 gün içinde sonuçlandırılır ve tescil veya terkini için 15 gün içinde tapuya bildirilir.
Onaylama işleminin olumlu neticelenmesinden sonra onaylı ayırma projesini içeren ayırma dosyası tapuya gönderilerek ayırma sonucu oluşacak yeni parsellerin tapuya tescili sağlanır. Tapuya tescil edilip yeni oluşan parseller oluşturulmadan ortaklığın giderilmesine karar verilmemelidir.
Başka bir husus ise dava konusu taşınmazın üzerinde bir yapının bulunup bulunmadığı hususudur. Zira aynen bölüşme taşınmazın üzerinde bir yapının bulunması ya da bulunmaması durumunda farklı şekilde yapılacaktır.
Aynen Taksim Suretiyle Ortaklığın Giderilmesinde Paylaşım Nasıl Yapılır?
Onaylama işleminin olumlu neticelenmesinden sonra onaylı ayırma projesini içeren ayırma dosyası tapuya gönderilerek ayırma sonucu oluşacak yeni parsellerin tapuya tescili sağlanır. Tapuda yeni parsel olarak kayıt edilen parselin hangi paydaşa ait olacağının belirlenmesi gerekmektedir. Burada önemli olan nokta yeni parsellerin miktar yönünden değil değer yönünden eşit olmasıdır. Aksi durumda eksik değerli parçaya para eklenerek eşitlik sağlanacaktır. Bölünen parçalar arasında değer eşitsizliğinin bulunması durumunda hakimin para eklemesi işlemine denkleştirme işlemi denir.
Önemle belirtmek isteriz ki paydaşlar arasında anlaşma sağlanmadıkça hakim kendiliğinden, bazı taşınmazları bir kısım paydaşlara, kalan taşınmazların diğer paydaşlara verilmesi şeklinde aynen bölünerek paylaştırmaya karar veremez. Burada ilk bakılması gereken husus yeni parsellerin paydaşlar veya ortaklar arasında ne şekilde paylaşılacağı konusunda anlaşmanın olup olmadığıdır. Anlaşma varsa anlaşma içeriğine göre taşınmazlar paylaştırılır. Eğer paydaşlar arasında anlaşma mevcut değilse hakim önünde kura çekilir ve bu kuraya göre paylaşma gerçekleştirilir. Fakat önemle belirtmek isteriz ki payların özgülenmesinde mirasçıların anlaşması asıldır. Mirasçıların anlaşamaması halinde kura çekilecektir. Böylece hangi parselin kime verileceği tespit edildikten sonra hakim taşınmazdaki ortaklığın aynen giderilmesine ve ifraz sonucu ortaya çıkan yeni parsellerin paydaşlar ya da ortaklar arasındaki anlaşma veya kura çekimi sonunda taraflar adına tesciline karar verir.
Kura sonucunda kendisine daha kıymetli taşınmaz çıkan tarafa ivaz bedeli farkını hükümden önce depo etmesi için mahkemece kendisine kesin süre verilir. Bu süre içerisinde ilgilisince ivaz bedeli depo edilmezse bu hak karşı tarafa tanınır. Karşı tarafın da depo etmemesi durumunda artık mahkemece satış suretiyle ortaklığın giderilmesi şeklinde karar verilir. Karar kesinleşince taşınmaz üzerindeki birlikte mülkiyet durumu sona erer. Artık ferdi mülkiyete geçilmiş olur.
Değer Kaybı Nedeniyle Denkleştirme
İzale-i şuyu davasında değer kaybı önemli bir husus olup birçok ayrıntıyı içerisinde barındırmaktadır. Aynen taksim suretiyle paylaştırılmasına karar verilen taşınmaz ifraz projesinde birkaç parçaya ayrılmış olabilir. Ayrılan bu parçalar değer yönüyle birbirinden farklı olabilir. Bu halde para eklenmek suretiyle denkleştirme yapılması gerekmektedir. Örneğin x sayılı parsel infaz projesinde A ve B harfleriyle gösterilen iki parçaya bölünmüşse ve A parçasının değeri 60.000 TL, B parçasının değeri 100.000 TL ise bu iki parça arasındaki 40.000 TL değer farkı ikiye bölünerek A parçasına 20.000 TL ivaz B parçası sahibinden alınarak A parçasına eklenmek suretiyle denkleştirme işlemi yapılır.
Aynen Taksimin Mümkün Olmadığı Haller Son Olarak Dikkat Edilmesi Gerekenler
Bu makalemizde sizlere aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi hususundan bahsettik. Yine aynen taksim nedir, aynen taksim nasıl yapılır, aynen taksim şartları nelerdir, aynen taksimde ifraz işlemi nasıl yapılır, aynen taksim mümkün değilse mahkeme nasıl karar verir, aynen taksimin mümkün olmadığı haller nelerdir ve aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi nedir sorularını ana hatlarıyla anlattık. Aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi hususu önemli hukuki detayları içerisinde barındırmaktadır. Bu hukuki detayların gözden kaçırılmaması ve hak kaybına uğranmaması için dava açmadan önce uzman bir gayrimenkul hukuku avukatından destek alınmasını önermekteyiz. İstanbul’da faaliyet gösteren Çelik & Baştürk Hukuk Ve Danışmanlık Ofisimiz bünyesindeki gayrimenkul hukuku avukatlarına ile internet sayfamızdaki iletişim bilgileri kısmından ulaşabilirsiniz.
Aynen Taksimin Mümkün Olmadığı Haller – Aynen Taksim Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi Yargıtay Kararları
Yeni Parsellerin Paydaşlara Özgülenmesi, Kura Çekimi ve Bedel Farkının Depo Edilmesi
“…dava konusu taşınmazın tapu kaydı incelendiğinde, kat mülkiyeti kurulu binada mesken niteliğinde 4 adet bağımsız bölümün tarafların murisi Şükriye Gülek adına kayıtlı olduğu görülmektedir. Salihli Sulh Hukuk Mahkemesinin 09.05.2012 tarihli 2012/589 E, 2012/690 K. sayılı mirasçılık belgesine göre de muris Şükriye Gülek’in mirasının eşit pay şeklinde çocukları olan davacı ve davalıya kaldığı anlaşılmaktadır. Bu durumda mahkemece, taraflarca aynen paylaştırılması istenen 4 adet bağımsız bölüm ve bunları paylaşacak iki mirasçı bulunduğuna göre yukarıda belirtilen ilke ve esaslar doğrultusunda tarafların uzlaşmaları halinde taksim suretiyle ortaklık giderilmeli, bu konuda taraflar arasında uzlaşma sağlanamaz ise kura çekimi yoluna gidilerek, kura sonucunda kendisine daha kıymetli taşınmazlar isabet eden tarafa ivaz bedeli farkını hükümden önce depo etmesi için kesin süre verilmeli, depo edildiği takdirde taksim suretiyle ortaklık giderilmeli, depo edilmediği takdirde aynı hak karşı tarafa tanınmalı, her iki tarafın da ivaz bedelini kesin süre içerisinde depo etmemesi durumunda ise şimdiki gibi satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmelidir.” (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 23.10.2013 T., 2013/11904 E., 2013/13267K.)
Değer Kaybı Nedeniyle Denkleştirme
“…Ziraat bilirkişisince 15.12.2014 tarihli raporda 94 parsel sayılı taşınmazda ifrazla ikiye ayrılan ve A/B olarak gösterilen parçalardan A’nın şekil açısından değer kaybı sebebiyle hesaplanan denkleştirme miktarının B (58.750 TL) – A (47.000 TL) = 11.750 TL olarak hesaplandığı ve depo ettirildiği, oysaki doğru olan miktarın tüm taşınmaz değerinin ikiye bölünmesi suretiyle ulaşılan değerin A kısmına olan farkı 5875 TL olduğu, ancak ivaz ilavesi yanlış hesaplanarak davacı aleyhine fazla miktarın depo ettirilmesi de doğru değildir.” (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 24.06.2020 T., 16980/4019)
