10 Yıllık Kiracının Tahliyesi
10 yıllık kiracının tahliyesi nasıl gerçekleştirilir. Kiracı ile kiraya veren arasındaki bir kira kontratı, kontrat yenilemeleri sebebiyle taraflar kira ilişkisini uzun zaman sürdürebilmektedirler. Bu nedenle, kiracısını tahliye etmek isteyen bir kiraya veren, kiracısını tahliye etmekte zorlanır çünkü kanun genellikle kiracının tarafındadır.
Bu durumu öngörerek böyle bir soruna neden olmak istemeyen kanun koyucu kiraya verene imkan tanımış ve böylece şartların oluşması halinde kiraya veren kiralananı 10 yıl ve daha uzun süredir kullanan kiracıyı kiralanandan tahliye edebilecektir.
Makalemizde, bir kiraya verenin kiracıyı çıkarma sebeplerinden biri olan 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya verenin herhangi bir neden ileri sürmeksizin kiracıyı nasıl tahliye etmesi gerektiğini anlatacağız.
10 Yıllık Kiracının Tahliyesi İşlemi
Kira sözleşmesinin tarafları olan kiracı ve kiraya veren, kiralama süresinin belirli veya belirsiz olmasına karar verebilir.
Belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kiralanması durumunda, kiracı sözleşmede belirtilen süre sonunda kira sözleşmesini feshetme seçeneğine sahipken, kiraya veren sürenin bitimine dayanarak kira sözleşmesini son erdirememektedir.
Bu nedenle, belirli süreli kiralama sözleşmelerinde kiracı, kira süresinin bitiminden en az 15 gün önce kiraya verene sözleşmeyi sonlandırmak istediğini bildirmek zorundadır. Aksi halde kira sözleşmesi aynı şartlarda 1 yıl uzatılmış sayılır.
Kiracıya tanınan bu hak neticesinde kira sözleşmesi kiracının tek taraflı iradesiyle dilediği gibi uzatılabileceğinden kanun koyucu kiraya verenin bu durumdan mağdur edilmemesi için kiraya verene de bir imkan tanınmıştır.
Bu nedenle kiraya veren, bu kira uzatmalarına bağlı olarak, 10 yıllık uzatma süresinin bitiminden sonra, kiracıyı herhangi bir sebep göstermeksizin kiralık konuttan çıkarabilir.
10 Yıllık Kiracının Tahliyesi İçin Gerekli Şartlar
TBK’nın 347. maddesinde belirtilen on yıllık kiracının tahliye nedenine dayanarak kiracıyı kiralanan mülkten tahliye etmek için aşağıdaki koşulların yerine getirilmesi gerekir. Buna göre;
- 10 yıllık uzatma süresi, kira sözleşmesinin imzalanmasından itibaren geçmiş olmalıdır.
- Kiraya veren bunu 10 yıllık uzatma süresinin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya fesih bildiriminde bulunmak zorundadır.
- 10 yıllık uzama süresinden sonra kiraya veren ile kiracı arasında yeni bir kira sözleşmesi yapılmamış olmalıdır.
Bu koşullar karşılanırsa, kiraya veren 10 yıllık kiracıyı başka herhangi bir sebep göstermeksizin tahliye edebilir.
10 Yılı Doldurmuş Kiracı Nasıl Tahliye Edebilir
10 yılını doldurmuş bir kiracının tahliyesi için gerekli şartlar mevcutsa, kiraya veren TBK 348 maddesi uyarınca fesih bildirimini kiracıya yazılı olarak bildirmek zorundadır. Sonuç olarak, kiracıya yapılan tahliye yazılı değilse, fesih bildirimi geçersizdir.
İhtarname örneği: 10 yıllık kiracının tahliye edilmesine ilişkin ihtarnamenin kanunun öngördüğü şekilde, amaca ve hukuka uygun olarak düzenlenmesi çok önemlidir.
Bu ihtarnamede; Sözleşmenin yenilenmeyeceği, kiracının kiralanan yeri boşaltması gerektiği, kiracının kiralanan yeri boşaltmaması durumunda tahliye davası açılacağı gibi hususlar belirtilmelidir.Taslak ihtarname metinlerinin her özel durum için uygun olmadığı ve kaçınılması gerektiği unutulmamalıdır.
Kiracıya yapılacak ihtarnamenin yazılı olmaması ve içeriğinin de esaslı unsurları içermemesi halinde geçersiz sayılır. Geçersiz bir ihtarname ile kiracının tahliyesi mümkün değildir. Böyle bir sonuçla karşılaşmamak için, ihtarname hazırlarken hukuki yardım almakta fayda var.
DİKKAT: Unutulmamalıdır ki kiracıya noter aracılığı ile bildirim yapılması kiraya vereni ispat külfetinden kurtarır.
10 Yıllık Kiracının Çıkarılmasında Fesih Bildirimi Zamanı
Fesih bildiriminin hangi şekilde olacağını yukarıda açıkladık. Yazılı olmayan fesih bildirimi geçersiz sayılır.
Fesih bildiriminin zamanında ve doğru şekilde yapılması çok önemlidir. Fesih bildiriminin kanunda belirtilen süreler içinde yapılmaması da fesih bildiriminin geçersiz olacağı sonucunu doğurur.
Sözleşme süresinin başlangıcından itibaren 10 yıl uzama yılı geçtikten sonra, kiraya veren, fesih dönemine ve fesih bildirim sürelerine riayet ederek genel hükümlere göre kira sözleşmesini feshedebilir. Buna göre; 10 yıllık uzama yılından sonra, kiraya veren, bir sonraki uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı olarak bildirmek kaydıyla kiracıyı kiralanan taşınmazdan çıkarabilir.
Yapılacak yazılı fesih bildirimin kiracıya 3 ay öncesinden tebliğ edilmesi gerekmektedir. Dikkat önemli olan gönderilme tarihi değil kiracıya teslim yani tebliğ tarihidir.
10 Yıllık Uzama Süresinin Hesaplanması
Kira hukukunda süreler önemli bir rol oynar ve belirtilen sürelere uyulmaması halinde ne kiracı ne de kiraya veren kanunun sağladığı imkanlardan yararlanamaz. Süreye riayet edilmeden yapılan bir fesih bildirimi usülen geçersizdir.
En az 10 yıllık kiracısını kiralanan mülkten tahliye etmek isteyen kiraya veren uzama süresini iyi hesap etmeli ve doğru zamanda fesih bildiriminde bulunmalıdır. Sürenin yanlış hesaplanması durumunda ise kiracının tahliyesi mümkün olmadığı için istenilen sonuç alınamayacaktır.
Buna göre; 10 yıllık sürenin ne zaman başlayacağı sorusu irdelenmesi gereken önemli bir sorudur. Aşağıdaki örnek, durumu açıklığa kavuşturmak için özel duruma dikkatlice uyarlanmalıdır. Deneyimli bir avukattan yardım almanız size daha sağlıklı sonuçlar verecektir.
Örneğin; 01.01.2021 tarihinde 1 yıllık kira kontratı imzalandı. Bu kira sözleşmesi belirli süreli kira sözleşmesi olup, kiracı, kira sözleşmesinin bitiş tarihi olan 01.01.2022’den en az 15 gün önce fesih yapmazsa, kira sözleşmesi aynı şartlarda 1 yıl uzatılmış sayılır.
Bu nedenle kira sözleşmesi 01.01.2023 tarihine kadar uzatılmış sayılır. Bu uzatma yılı, kira sözleşmesinin ilk uzatma yılı olup, kira sözleşmesinin bu şekilde 10 yıl uzatılacağı varsayılırsa onuncu uzatma yılı 01.01.2032 tarihinde sona erecektir. Bu nedenle onuncu uzatma yılının sonunda kiraya veren, fesih bildirimini her bir sonraki uzatma yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı olarak yapmak şartıyla, herhangi bir sebep göstermeksizin kira sözleşmesini feshedebilir.
01.01.2021 – 01.01.2022 1 yıllık kira kontratı (Kiracının en az 15 gün öncesinden bildirimde bulunmaması sebebiyle kira sözleşmesi uzatılmıştır.)
01.01.2022 – 01.01.2023 1. Uzama yılı
01.01.2023 – 01.01.2024 2. Uzama yılı
…
01.01.2031 – 01.01.2032 10. Uzama yılı
01.01.2032 – 01.01.2033 10 yıllık uzama süresini izleyen yıl
Sonuç olarak; 01.01.2021 tarihinde başlayan kira sözleşmesini kiraya veren, kiracıya 01.01.2033 tarihinden en az 3 ay önce yazılı olarak fesih bildiriminden bulunması koşuluyla 01.01.2033 tarihi itibariyle kira sözleşmesini hiçbir neden göstermeksizin sonlandırabilecektir.
10 Yıllık Kiracının Tahliyesi Davası
Kiraya veren tarafından gönderilen yazılı ihtara rağmen kiralık mülk boşaltılmazsa, kiraya verenin kiracı aleyhine tahliye davası açma hakkı vardır.
Yukarıdaki örneğe göre; Kiracı, kiraya veren tarafından süresinde gönderilen ihtara rağmen 01.01.2033 tarihinde kiralık konutu tahliye etmezse, kiraya veren kiracı aleyhine tahliye davası açabilecektir.
Bu tahliye davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi iken yetkili mahkeme ise kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir. Buna göre; kiraya veren, somut olaya göre dikkatlice hazırlanmış bir tahliye talepli dava dilekçesi ile taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde tahliye davasını açabilecektir.
10 Yıllık Kiracının Tahliyesi İşlemlerinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
Uzun süreli bir kiracılık ilişkisi kiraya vereni kimi durumlarda zor duruma sokmaktadır. Bir kiraya verenin taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı ile kiracının taşınmaz üzerindeki kira sözleşmesinden doğan tasarruf yetkisi birbiri ile çatışmaktadır.
Bu durumu önlemek için, kiraya veren makalemizde belirtilen fesih dönemini, ihtar sürelerini ve prosedürleri takip ederek kiracıya yazılı ihtarda bulunarak kira sözleşmesini sonlandırabilir.
Kiraya verene tanınan bu hak sayesinde kiraya veren, kiracıyı herhangi bir sebep göstermeksizin kiralık konuttan çıkarabilmektedir.
Ancak çoğu zaman işler bu denli kolay ilerlemiyor ve kiracılar kiraladıkları konuttan veya çatılı iş yerlerinden yıllardır çıkmıyor. Bu durumda kiraya veren, kiracı aleyhine tahliye davası açarak kiracının mülkten tahliyesini sağlayabilir.
İhtarnamenin doğru bir şekilde düzenlenip kiracıya ulaştırılması, ilgili sürelerin hesaplanması ve hukuki süreç çok önemli bir süreç olup, kiraya verenin bu süreçlerde yapacağı hukuki ve usuli hatalar yüzünden kiracının kiralanan mülkten tahliyesi mümkün olmayacaktır.
Bu durumun yaşanmaması için 10 yıllık kiracının tahliyesi işleminin deneyimli bir kira hukuku avukatı yardımıyla yapılması kısa sürede istenilen sonuca ulaşılmasını sağlayacaktır.
Kira hukuku avukatı, ev sahipleri ve kiracılar arasındaki anlaşmazlıklarda yasal rehberlik ve temsil sağlayabileceğinden kira davalarında büyük öneme sahiptir. Kira hukuku avukatı kira sözleşmelerinin gözden geçirilmesine ve müzakere edilmesine yardımcı olur. Yine kiracı hakları konusunda kiracıya tavsiyelerde bulunabilir ve kiracıyı mahkemede temsil edebilir. Kısacası kira hukuku avukatı hem ev sahibinin hem de kiracının haklarının korunmasına ve tüm yasal gerekliliklerinin karşılanmasına yardımcı olabilir. İstanbul’da Mecidiyeköy Gayrimenkul Hukuku alanında faaliyet gösteren Çelik & Baştürk Hukuk Ve Danışmanlık Ofisi kira hukuku avukatı kadrosu ile kira bedelini ödemeyen kiracının tahliyesi, kira bedelinin artırılması için kira tespit davası, kiranın ödenmemesi sebebiyle tahliye davası, ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi, 10 yılı dolduran kiracının tahliyesi iş yeri ve konut kira sözleşmesinin hazırlanması ve tahliye taahhüdü hazırlanması konularında müvekkillerine hizmet vermektedir. Ofisimiz aynı zamanda kiraya verenin kiralanan konut veya iş yerini tahliye ettirmesi ya da konutun veya iş yerinin yeniden inşası nedeniyle tahliye durumlarında meydana çıkan uyuşmazlıklarda danışmanlık ve avukatlık hizmeti vermektedir. Kira hukuku avukatı kadromuz kira hukuku ve kira davaları konusunda edindikleri deneyim ve bilgileri çerçevesinde müvekkillerine en etkili sonucu sağlamak adına hukuki destek vermektedirler.
